沈阳奥园营销策划报告

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1、如何提升别墅项目的核心竞争力1.产品力的展示一定是核心别墅营销要紧紧围绕着产品的展示。坚信产品一定是别墅项目核心的竞争力，品质和创新是两把尖刀。别墅竞争力策略要点别墅产品的客户群都是高端的客户群，特点是，见过世面，判断力和理性的思考要比普通住宅高得多，对各环节要求高。一般的销售的方式和一般的伎俩是很难抓住这些客户的。愿望一旦得到满足，很容易被打动。2.弄清楚在和什么样的人玩？3.口碑传播的非凡威力别墅在营销过程中非常注重口碑的传播。富人爱扎堆，在别墅的销售中也充分体现了这个特点。在做沈阳奥林匹克花园这个

2、项目中，口碑的传送，老客户介绍新客户，成交成功率达到了三分之一。所以如何组织活动营销，组织向外推广，如何做好服务，如何推进销售都应该紧紧围绕这些展开，就是老客户带新客户，这个做得好，可以作大事半功倍的效果。4.服务要有品质感富人对整个盘的组织、营销的组织、业务管理的组织要求非常高，他第一眼看到项目这个广告到最后的成交，他关注这个项目都是非常的挑剔，比如说这个广告的色彩看不好也可能他就不会买，就会有这种偏执的现象。所以我们服务一定要做到尽善尽美。品质化的概念是解决一个档次的问题，服务也要有品质感。5.地段

3、还是很重要地段是非常重要的，一些项目，地段非常不适合搞豪宅，靠无限的空间和概念做，这样的项目做豪宅非常吃力，销售期拖到五年、十年。没有豪地不要做豪宅，只有有地的优势，才能对客户产生吸引，解决了项目吸引力的问题。6.个性化就是尊贵感这个是解决什么问题？是解决客户尊贵的感觉，高端的客户追求的个性化的东西，追求这种不一样的感受。所以个性化是在别墅推广里是不可缺少的。而且这个个性化也说明了它的内容也说明了它的形式，个性化的方式，个性化的内容要不断的挖掘，这个也是要与时俱进，一个时期、一个情况要有一个内容，这个方

4、面也有很多挖掘的地方。总的来说，最基本的产品要做好，板块要有吸引力，服务要跟上。地段是解决吸引力的问题，产品和服务是解决杀伤力的问题，只有这样才能谈到别墅项目核心竞争力。沈阳奥林匹克花园核心竞争力沈阳奥林匹克花园核心力五点论产品力品牌力(文化力)板块力客户力服务力（销售力）沈阳奥园市场背景1.沈阳作为一个人口超过700万的超大城市，一年的商品房成交只有300万。2．2002年别墅（包括联排）的成交量只有区区不足350套，而且缺乏真正涵义的TownHouse。3．沈阳发展的整个大方向是往南发展，政策

5、倾斜的重心、市场关注的热点是浑南。4．沈奥选址东部棋盘山旅游区，区域基础配套几乎是一片空白，水、暖、气、道路都要从零开始。在沈阳人的心目中是一个极其遥远的地方。更有甚者，认为那是坐火车才能到的地方，几乎不属于沈阳范围内。对于房地产开发而言，此区域更是鲜有发展商涉及。5．奥林匹克花园初入沈阳，对老百姓而言是一个全新的品牌，均为第一次接触，奥园在全国响当当的品牌，到了沈阳无疑需要从零开始。进入沈阳十年的万科也是在近几年才被沈阳人广泛认可。6．主要竞争香格·蔚蓝、假日·伊利雅特湾与沈奥在定位、目标客层、产品

6、等方面展开激烈竞争，共同抢食份额不大的TownHouse市场。7．沈奥均价达到3300元/平方米，与同类Townhouse相比，没有明显的优势。本土“有山、有河、有湖、有林”的中国第三代TOWNHOUSE社区本土首个推崇“科学运动健康生活”的大型运动健康社区本土首家引进“健康管家”物业管理体系本土首倡“编织”规划建筑的原生运动社区本土首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区本土首个澳式坡地建筑社区2600亩--沈阳最大型别墅社区沈阳奥林匹克花园空中鸟瞰图沈阳奥林匹克花园规划鸟瞰图沈阳奥林匹克花园规划

7、平面图项目定位沈阳人的奥运村，新生活的领跑者沈阳罕见的超大型低密度居住特区沈城TOWNHOUSE金牌社区项目荣誉》国家体育总局“阳光健身工程”》中国奥委会“奥林匹克文化社区”》中国最佳人居环境大奖》2003中国名盘创新奖》2003沈城最具影响力、最畅销楼盘》2003沈城最美园区、最佳户型》2003高配电设计典范楼盘》2004沈阳首届经典景观住宅》2004沈阳山水人居文化名盘》2004CHIAF中国名盘》2004沈阳十大领军地产》2004沈阳别墅示范项目一路领跑的别墅项目2003年度，沈奥当年规划、当年施

8、工、当年现楼开盘，一期悉尼奥运村销售别墅300多套，销售面积达到8万平方米（当年沈阳别墅消化量15万平米），为年度沈阳别墅市场销售冠军。2003年10月1日，当天开盘实现销售200套，当年销售额过亿元。2004年上半年，在有近4个月销售淡季中，销售100多套别墅，总销售额达近两亿。2004年9月，二期雅典奥运村首次开盘，100套别墅在不到两小时内抢购一空。不到一年的时间，沈阳奥园的价格稳步提升，由原来的3100—3200元/平米上涨到现在的