奥林颐园世家营销策划报告全.doc

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1、奥林·颐园世家营销策划报告思路结构第0部分：报告总说明本报告共分三部分：市场篇、策划篇、销售执行篇。其中：市场篇论证推广主题的市场可能性。策划篇论证推广主题的现实可行性。销售执行篇论证推广主题的现实可操作性。第一部分：市场篇思路：本营销策划报告的市场部分思路是通过以下三个方面直接或间接地了解合肥居民的购房消费心理和习惯：1、通过地理位置、经济、文化等宏观因素直接了解合肥居民的消费习惯。2、通过合肥具体的房地产市场发展状况来间接了解合肥居民的购房消费习惯和心理。3、通过合肥房地产市场的推广情况来侧面推断合肥居民的购房消费习惯和心理。4、综合以上三个方面

2、，得出结论。结构：第一方面：宏观因素一、事实与数据(一)合肥城市概述(二)合肥整体经济发展(三)十五规划二、结论第二方面：合肥具体房地产市场发展情况一、事实与数据（一）宏观政策（二）房地产宏观发展现状（三）区域市场二、结论第三方面：合肥的房地产推广市场一、事实与数据二、结论第四方面：总结论总结论第二部分：策划篇思路：第一，我们将建什么样的居所第二，我们为谁建筑这样的居所第三，我们如何推广这样的居所结构：一、前言二、策划目的三、策划依据四、策划方法五、策划内容（一）形象策划篇A、项目分析篇B、定位篇C、推广篇（二）销售策划篇1）第一步（引导期）2）第二

3、步(强势期)3）第三步（持续期）4）第四步(清盘期)（三）品牌策划篇A、策划背景B、信德品牌推广的切入点C、选择切入点的理由D、如何启动信德置业品牌推广包装E、信德置业品牌三批推广对象F、信德置业品牌推广两个阶段G、信德置业的品牌营销创新六、策划思路说明第三部分：销售执行篇思路：从整合传播的角度，论证推广主题的实际可操作性。结构：0：前言一、价格策略一）定价方案二）折价原则与阶段性价格策略三）基本价格走势四）变相降价策略二、售楼处建议一）选址建议二）风格建议三）规格、标准建议四）门面设计建议五）室内设计建议三、样板房建议一）户型选择二）装饰风格的选择

4、三）时机的选择四）方式的选择现场执行一）售楼处职能综述二）售楼处构架及职能二、销售队伍组建一）销售人员的基本要求二）专业知识要求三）知识面要求四）心理素质要求五）务规范要求六）项目特殊要求三、人员培训一）培训目的二）培训内容七、销售现场各类数据统计四、售前资料准备一）批文及销售资料二）销售工作进度表三）销售费用预算表四）财务策略五）付款方式九、销售工作流程一）销售工作内容二）销售业务流程三）销售人员管理办法前言房地产营销与其他产品的营销一样，都具有营销的刚性，即营销效果的好坏很大程度上是由产品的销售成绩去衡量。房地产在经过上述一系列的工作流程后，进入

5、到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验上述工作的成功与否。荒岛公司的全程营销方式的强大实力，在这里也会得到体现，项目销售是一个严密的科学的系统，与推广中的其他因素进行互动和配合，以达到营销效果的最大化，具体化。本篇主要阐述的是项目进入销售之前需要作的准备和计划。目录一、价格策略………………………………………………………………………………………………………3二、售楼处建议……………………………………………………………………………………………………5三、样板房建议……………………………………………………………………………………………………7四、现场执行

6、………………………………………………………………………………………………………8五、销售队伍组建……………………………………………………………………………………………………11六、人员培训………………………………………………………………………………………………………14七、销售现场各类数据统计………………………………………………………………………………………16八、售前资料准备…………………………………………………………………………………………………17九、销售工作流程…………………………………………………………………………………………………21一、

7、价格策略一）定价方案（包括基价、均价、主力价、最高、最低价）根据开发成本（土地成本、建安成本等），预期利润目标，结合该地区同质在售楼盘及即将上市楼盘等价值要素对比值。二）折价原则（包括折价权限）与阶段性价格策略1、内部认购期价格2、蓄势调整期价格3、开盘试销期价格4、销售扩张期价格5、强势销售期价格6、扫尾清盘起价格针对不同的付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭，给予不同的折扣。三）基本价格走势建议采用低开高走，因周边生活配套设施不齐全，有待于进一步发展。随着市政配套设施进一步到位，可提升本项目的价值空间。四）变相降价策略在具体销售执行过程中依据

8、不同的销售时段进行推出相应的价格策略。如：赠送健身器材、赠送物管费、物业维修基金、契税、公建部分的使用权等。