房地产泡沫：基于购-租无套利条件的模型分析

《房地产泡沫：基于购-租无套利条件的模型分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产泡沫：基于购-租无套利条件的模型分析房地产泡沫：基于购-租无套利条件的模型分析??龚刚刘学良房地产泡沫:基于购-租无套利条件的模型分析【摘要】本文构建了一个基于购-租无套利条件下租房和买房的动态优化模型，并据此推出了一个新的计算合理购-租比的理论公式。该公式为我们从购-租比的视角评价房地产价格是否存在泡沫提供了一个判断的标准，与此同时，它也可以被用来分析无风险利率、贷款利率、房屋的保有成本、通货膨胀率、首付比例等诸因素变量对购-租比的影响。作为对该模型的一个初步应用，我们调查了北京和天津房

2、屋出售和出租的1774对样本，并通过小区平均得到可比的购-租样本，最终，我们的研究显示北京和天津的房价可能分别被高估了27.5%和8.3%。【关键词】购-租无套利条件购-租比房地产泡沫动态优化模型一、引言房地产业是一国国民经济的基础性和支柱性产业，其在国民经济中具有举足轻重的地位。同时，住房需求作为人们维持衣食住行这些基本生活需求的重要内容，与居民的切身利益密切相关。以美国为例，根据美联储SurveyofConsumerFinances的数据，1989-2007年，房产在美国家庭非金融资产（no

3、n-financialassets）中的比例平均达到56.4%，2007年为58.8%；房产在美国家庭总资产中的比例则约为37%，2007年为38.9%。显然，房产在居民资产组合中所占比例最大，即使在如90年代末美国股市疯狂之时，房产仍对股票等资产保持总量上的优势（Tracyetal,1999）。与房产在居民资产组合中的高比例相对应的是，房产债务在家庭所有债务中的比例更高：1989-2007年，房产债务占美国家庭债务总额为79.7%，2007年则为82.6%。而其他债务（如购车贷款和教育贷款等）

4、和房产债务相比则不值一提：2007年美国家庭购买汽车贷款占总债务的5.5%，教育贷款则占3.6%。①房地产业的正常稳定发展，会对经济的稳定发展起到至关重要的作用，而当这一产业的发展遇到问题时，几乎肯定会对整个经济产生重要的影响。历史上很多经济、金融危机，萧条和衰退等，都与房地产业的萎缩与崩溃有密不可分的关系。2007年始于美国的次债危机就着实让我们见识了一回它的能量，这场危机就起源于美国房地产市场的崩溃，其他还有如东南亚金融危机，日本的泡沫经济和其衰退等。我国也有这样的例子：海南在上世纪90年代

5、中期就曾经历过一次巨大的房地产泡沫，最终泡沫的崩溃导致大量信用社、信托公司以及海南发展银行的倒闭，使得海南的经济发展元气大伤。我国自1998年开始实行住房供给制度改革，将住房的供给和需求放到了市场体系中去，这对释放居民的住房需求，刺激住房建设和供给起到了巨大的推动作用。1998-2008年，我国住宅投资年均增长率高达17.2%。住房供给制度的市场化改革在促进房地产业和经济的发展，提高居民住房质量的同时，也带来了住房价格的大幅波动。1998-2003年间，房产价格的上涨还不算剧烈，房价只有轻微的上

6、升。然而，从2003年底开始，房价开始飙升。除2008年由于金融危机的影响使得房价上升幅度较小甚至有回落之外，我国的房地产价格一直高涨到现在。高速增长的房价在促进了房地产投资，造就了一批房地产富豪的同时，也酝酿了很严重的经济和金融风险，并造成了很多社会问题，尤其高房价损害了城市化进程中从农村进入城市的新移民和在城市中需要买房的年轻人的利益，这造成了社会严重的不满情绪。然而，情绪和感觉不能成为科学，我国现在房地产市场的情况究竟如何则是需要学者们以科学的态度认真回答的，为此，深入研究我国的房地产价格

7、和泡沫就成为当前学术界一个十分重要的课题。在本文中，我们将在借鉴国际学术界对房地产价格的近期研究，尤其是现有购-租无套利条件的研究基础上，构建更适合于中国的房地产价格模型，并以此为基础来评判我国当前房地产市场的泡沫程度。本文的其余内容安排如下：第二部分对国际学术界关于房地产价格的近期研究做一个文献综述；第三部分构建基于购-租无套利条件下我国的房地产价格模型。第四部分利用该模型和我们的调查数据研究我国的房地产价格，并据此评判我国当前房地产市场的泡沫程度。最后第五部分是对全文的一个总结。二、现有研究

8、的脉络——无套利条件无套利条件无套利条件可以说是现代许多经济，尤其是金融理论的基石，大量的金融理论和模型都是在此基础上得出的。经济学家们一般认为，金融市场上实施套利行为非常方便和快速，成本很低，同时金融市场的信息传递也十分快捷，因此，如果市场出现套利机会，这个机会很快会被交易者发现，使得套利机会很快又消失。这种便捷性使得金融市场所存在的套利机会总是暂时的，甚至可以说，市场机制使得套利机会几乎不存在。而著名的有效市场假说等金融理论就是建立在无套利条件的基础上。如同金融市场的经济学研究，国际理论界对