县级城市房地产住宅项目开发销售攻略

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1、县、县级市住宅项目开发销售攻略通过对县、县级市住宅项目开发、销售过程中经验教训的总结，特别是对县、县级市地域、政府职能、人文特征以及市场的综合分析，以为县、县级市的房地产尚处于萌芽阶段，有充分的客源及市场，也是未来5—10年房地产企业得最大市场。但在开发销售过程中的理念却与城市不尽相同，因此，做好县城项目达到回款快利润高的目标，必须注重以下方面：一、项目开发前的可行性研究必须准确在项目开发过程中，最常见的问题是因为前期粗略简单，甚至没有进行可行性分析而造成项目盲目上马，导致后期开发过程中变动性较大，开发周期长，销售难度大，最终回款利润各方

2、面都达不到预期目标，甚至将公司拖入两难之地，成为名副其实的“鸡肋”。(一)定位准确1、社区规模通过对县区人口调查，普通县、县级市总人口约20-50万，而城区人口总量占20%-35%左右，而商品房的主要购买群则主要集中在城区，同时又以本地区为主，因此在社区规模上不能太大，建议在20-30亩为宜，最大不超过50亩。否则，会出现开发数量较少，无法收到较大利润，或因开发周期时间长而消弱利润。例如：陕西富平县的南韩花园总占地176亩，开发时间已达7年之久，还有近50亩未开发，部分已是现房，虽然从开始的1300到今天的2400元/㎡，但因开发时间长，

3、利润仅为原估计的三分之一不到。2、社区配套县城的生活理念和习惯以及对新事物的认知都受到地域限制，同时，对房地产开发项目的社区配套方面的理念设计也产生巨大影响，当然作为开发公司追求品牌理念，想要做好做全社区的配套设施自然会受到消费者的欢迎，但却会加大成本，而受价位影响的较大人群则占到70%-80%左右，为压缩成本，降低售价，达到利于销售的目的，配套设施应符合当地实际，档次略低于中等城市水平。3、户型设计及面积由于购买人群主要集中在政府人员、城市居民、学校教师、医院以及其他的部分非居民户口人员之间，他们的家庭结构通常比较复杂，在受到当时当地生

4、活习惯以及个人理念的影响，对户型面积以及居室功能要求较大较多，最终的订立标准应根据当地情况人均收入以及销售定价决定。通常以70-130㎡为宜，最大不超过160㎡，主要以2房-4房为主，可适当设置单间配套。4、以多层为主可有部分电梯房在价格和自身习惯的影响下，多层楼梯住宅依然受到县城消费者的青睐，同时售价又相对较低，因此县城开发项目主要以多层为主，可设计部分电梯房。（二）市场调查准确市场调查得主要目的是为后期项目开发提供可靠得定位依据，关系到项目上马后进展是否顺利，也是项目成败的关键，因此，必须准确详实的进行调查，最终得出全面论。1、市场方

5、向市场方向的确立是市调成功与否的关键，市调得成功与否是项目成功的关键，因此市场方向的确立就尤为重要。因为所有的市调都最终以市场方向为目标，而当地的经济主体、消费理念、以及消费人群又是市场方向的确立基础，现实存在的消费主体的数、质量又取决于经济发展程度、消费理念、以及消费人群的收入，最终整个项目的品味、大小、销量以及利润得决定者则是本产品的主要购买者和购买量，做好项目的前期市场调查就成为项目成功的充分必要条件。2、家庭结构当地的人居环境、家庭结构是房地产项目户型面积定位首要的决定性因素，特别是县级城市市场，因为购买人群相对集中，所以必须对市

6、场进行理性分析，做适合市场的产品，从而明确未来户型大小的初步定位标准。3、户型需求当前市场得不断公开理性化，特别是今年房地产市场的降温，买方市场的形成，对商家产品、服务提出更高得要求，实用性则是最为关键得环节，要开拓相对部原始得市场并得到较高收益，就必须摸清当地主要购买群得需求，综合家庭结构得调查定位户型结构、面积大小。4、目标群的心理定位（1）价格在市场竞争相对激烈的今天，“价格才是硬道理”已成为真理，特别是对发展相对落后的县级城市，摸清主要消费群的心理价位，对项目配套定位以及后期销售是至关重要的。只有在略高于客户群心理价位的定价基础上

7、进行项目定位，同时给予相应的宣传，销售模式触动，才会加快项目的开发销售。但必须遵守市场价、客户心理价、销售价三者之间找到平衡点的原则定位，如果前期做VIP卡认购的，以卡数心理价需求与房源的比例为参照进行定价。（2）对商品房的认识以市调、座谈、访问等形式，摸清主要客户群对商品房的认知情况，为前期开发准备、后期销售以及与当地政府接驳过程中的策略方向提供依据。通过近期对其他省市县城商品房住宅项目调查研究发现，购房者主要对房屋建成与否或是否建设最为关注，相对城市购房者对项目证件、产权证的办理、物业以及后期维护的关注程度明显降低，因此在开发前期宣传

8、过程中应针对本项目实际进行优势宣传。（3）接受方式(a)宣传方式为使后期销售的宣传行之有效，本着以节约资源的目的，必需对当地消费群所能接受的宣传模式进行调查，找到合理高效的宣传模式。(b)房屋