县级城市地产开发完美攻略

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1、县级城市地产开发完美攻略2013-12-23点击右侧关注→明源地产研究院       一、城市特点：消费水平呈现20/80法则        1、目前全国人口广泛呈现出梯级层次性流动的特点。即下线城市的人口向上线城市迁移，即四线城市及周边郊县人口向三线城市迁移——三线城市人口向二线城市迁移——二线城市人口向一线城市迁移。        2、经济结构往往比较单一，通常情况是某一产业占绝对的主导。        3、消费水平呈现20/80法则。小城市的消费水平呈现出异常突出的20/80法则，特别是在中高端消费领域。80%的消费来自那20%的经济收入较高者。   

2、     4、政企关系密切。        二、市场特点：价格型市场规模制胜 　        受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。        1、市场容量小        小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。        2、消费力弱 　　因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。   

3、     3、行政影响明显 　　在小城市的建设与发展中，当地政府所扮演的角色是城市运营规则的制定者与指挥者。而地方政策往往产生“一届领导一个思路”的局面，每届政府的更替对城市发展与建设思路的连续性也会造成一定的影响。 　　在上届领导决定城市往西发展时你拿了项目，很可能新领导决定换个方向发展。这对项目的影响是不可低估的，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成。政府关系特别重要，就连“小鬼”你也要把他当爷爷供着。招两个酒量好的公关是必须的。        4、价格敏感度高 　　在小城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”，在考虑完价格的

4、因素之后，消费者才会考虑诸如地段、配套、户型、物业等其他方面的因素。 　　如果是一个没有重要产业支撑的城市，价格上扬很难，往往是从项目开盘到售罄，房价的涨幅普遍较小。        5、期房难卖        小城市的老百姓对看不见、摸不着的东西是持有较大疑虑的，崇尚眼见为实的原则。但由于目前是卖方市场，需求大于供给，在这样的特殊市场环境下，期房照样很好卖。        6、投资客较少 　　小城市的房地产市场需求是以本地自住需求为主，投资的情况比较少见。        7、“名片”式住宅项目曾风靡一时 　　此类住宅项目的最大特点就是做成全城最高档的住宅小区

5、，将城里最有权和最有钱的金字塔尖人士一网打尽，制造小“富人区”。众多一、二线城市的开发商第一次到小城市做项目，大都走上这条路子。目前，这阵风基本已将小城市刮了一遍。        8、以配套商业为主要盈利点 　　几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，以商业部分为盈利重点。特别是底商的物业形态，根本不愁卖，小城市对此情有独钟。只要位置不是太偏僻，都能卖出好价钱。但大体量的商业综合体需要谨慎，毕竟商业资源及市场容量有限，许多项目住宅上了，规划好的商业不敢动，造成资金沉淀。        9、订单式开发 　　一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位

6、的团体订购就能消化掉数量较大的房源。        10、规模制胜 　　在10几万㎡就算得上大盘的城市里，凭借规模能够争取到很多优惠政策，甚至是打包式的优惠政策。        11、成本低 　　在小城市搞开发，综合成本较低，包括土地成本、建安成本、配套成本、税收成本以及人力成本、管理成本等。        12、后续拿地相对容易 　　本条特别是指那些已经在当地成功运作过项目的开发商。         三、客户策略：泛公务员等五类人群 　　小城市的客户构成比较简单，主要分五类：        1、公务员与事业单位等泛公务员阶层，尤其是在政府任职多年的大小官员

7、。        2、私营企业主。        3、电力、电信、能源、金融、烟草等垄断行业以及当地支柱型企业的干部职工。        4、外地经商、务工人员；他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点。        5、下属乡镇富裕人群。        四、产品策略：多层板楼最受欢迎        1、从建筑形态看，小城市的住宅项目仍以多层板楼最受欢迎。        2、占有稀缺资源的别墅、类别墅等低密度产品代表了最高档的住宅产品。        3、近年来随着小高层、高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前众多小城市基

8、本上都处于由多层产品向高层、小高层产品过度的发展阶段