公共产品供给与房地产市场调控：理论分析与政策建议

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1、公共产品供给与房地产市场调控：理论分析与政策建议公共产品供给与房地产市场调控：理论分析与政策建议12汪浩王小龙内容摘要：本文根据我国房地产市场的特点，利用一个寡头竞争模型研究城市公共产品供给与房地产价格之间的关系。我们的模型表明，城市交通条件的改善会加剧房地产楼盘之间的竞争，在其他条件不变的情况下，使得房地产价格有下降趋势。因此城市公共产品，如道路交通，“卫星城”基础设施等的恰当供给可以平抑过高的房价，促进房地产业的健康发展，从而可以作为政府调控房地产市场的一个有效的政策工具。关键词:房地产寡头竞争公共产品JEL分类码:H4,L1,L

2、7一、引言近年来，伴随着住房制度的改革和经济的高速成长，我国的房地产业出现了引人瞩目的发展。不仅房地产的成交量出现大幅增长，价格也出现了非常显著的上升。目前，我国一些大城市，如北京，上海，杭州等城市的房价已经相当于甚至高于美国中等城市的房价。我国大城市的房价收入比大大高于多数发达国家，给城市居民造成十分沉重的负担。根据中国社会科学院财贸经济研究所某课题组的一项研究，尽管政府采取了一系列调控措施，但我国商品房市场在2003年前后的勒纳指数（即：[价格－边际成本]/价格）均在0.4以上，这表明商品房价格已严重偏离了边际成本，表现出垄断市场

3、的特征。房地产价格过快盘升，诱发了以投资或投机为目的的购房者大量涌现，使得房地产业以高于实际居住需要的速度迅猛增长，引发钢铁，水泥，建材等上游行业的“虚火上升”，导致社会资源配置的低效率。而且，房地产业的发展与银行的金融风险的密切相关，一旦房地产价格见顶回落，投资性购房者可能会突然消失，这样就可能导致开发商资金链断裂，形成“烂尾楼”和银行坏帐，进而可能造成金融危机或宏观经济波动。有一种观点认为，我国大城市的高房价是由于过高的土地价格造成的，因而政府对房地产市场的调控目标应该是降低城市的土地价格。这种观点是值得商榷的，因为高土地价格应该

4、是高房价的结果而不是原因。实证研究也表明，当前一些城市房价居高不下主要并不是由于高地价所致。根据平新乔和陈敏彦（2004）的测算，自1999年至2004年这5年时间里，中国的土地价格上升得并不快，大体稳定在400—500元每平方米的水平上，相当于整个安建成本的（1100元/每平方米）的40%左右，但楼盘的均价自1998年以来却上升了10%左右，2001年达到2250元/平方米。即使是保守的估计，房地产开发商的利润空间也在600元/每平方米以上。因此，如果政府能够通过各种手段压低城市的土地价格，可能会进一步增加开发商的利润空间，但未必能

5、显著降低房价。另一种调控房地产市场的思路是通过增加“经济适用房”的供给来抑制房价，这种方式可能是有效的，但同时会带来很多其它问题。首先，有关政府部门很难仔细核实经济适用房购买者的收入情况，很多高收入居民能够通过隐瞒收入而购买到经济适用房，使得这一政策偏离服务于中低收入阶层的目的。事实上，很多高收入居民以获取差价为目的介入了经济适用房市场，催生了火爆的二手经济适用房市场。其次，低收入居民一般是均匀地分布在城市各个区域，而经济适用房楼盘只可能分布在几个有限的区域，这样势必给低收入购房者带来很多交通上的不便。例如在北京市，一些经济适用房社区

6、规划建筑面积达到数百万平方米，相当于小型城镇的规模。这些社区制造出巨大的上下班交通流量，形成“早晨出不来，晚上回不去”式的交通拥堵，这种状况十分不利于社区的长远发展。最后，经济适用房政策是我国政府以效率换公平的一个典型例子，它人为地背离了市场决定价格的原则，因而无疑会造成经济效率上的巨大损失。针对房地产市场过热的状况，我国政府还试图通过增加“炒房”成本的方式来抑制对房地产的投机需求。可是，对房地产的消费需求和投机需求往往是很难区分开来的，抑制炒房的政策可能对房地产市场的正常运转产生负面影响。例如，增加房地产抵押贷款利率固然增加了炒房的

7、资金成本，但同时也增加了自住型购房者的利息支出，并且还降低了人们对房地产的消费需求；另外，提高二手房交易所得税等手段能够压缩炒房的利润空间，但也会使房地产市场的正常交易行为受到影响，不利于资源的合理配置，使整个房地产市场的运转效率下降。通过抑制投机来调控房地产市场在特定情况下，特别是当泡沫现象非常严重时可能是有必要的，因为其效果能较快的体现出来。但是这种政策属于权宜之计，不应长期执行，否则会对房地产行业的发展产生不利影响。城市房地产市场的价格分布与房地产的地域分布密切相关，关于房地产价格与地域的关系，国外有过很多研究，如以Wing（1

8、961），Alonso（1964），Mills（1967）和Muth（1969）为代表的所谓“新城市经济学”（thenewurbaneconomics）的研究十分关注环绕市中心的城市房地产市场。他们的模型大都根据西方尤其