房地产市场调控政策与审判实践

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1、房地产调控政策对民事审判的影响及应对一中院民一庭《关于房地产调控政策与民事审判衔接的调研报告》本调研课题由北京市第一中级人民法院副院长孙国鸣主持，民一庭庭长吴小成、副庭长黄海涛负责组织实施；参与人：民一庭詹晖、郭嘉、宋少源、赵蕾、李筱珊、王洋林；执笔人：宋少源、郭嘉、赵蕾。统稿人：黄海涛、宋少源。一、房地产市场调控政策的具体内容二、房地产市场调控两年来涉房新政案件的审理情况三、最高人民法院及北京高院的指导意见四、涉房新政案件的审理思路五、涉房新政案件中具体问题的处理六、对差别化信贷政策小幅调整的一点思考一、房地产市场调控政策的具体内容国家（北京）房地产市

2、场调控政策四个文件：1、2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；2、2010年4月30日《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》；3、2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》；4、2011年2月15日（发布时间2月16日）《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。配套文件：住建部、央行、银监会《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知（建房[2010]83号）》、北京市住建委《关于落实本市住房限

3、购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》国家（北京）房地产市场差别化信贷政策及限购措施的具体内容综合“京十二条”和“京十五条”，目前北京实行的差别化信贷政策和限购措施的具体内容二、房地产调控两年来涉房新政案件的审理情况有效案例72购房人起诉要求解除合同、返还购房款、定金61居间人索要中介费6卖房人起诉要求履行合同、支付违约金5外地人证明31%三套房49%首付款比例、贷款利率9%其他11%外地人证明三套房首付款比例、贷款利率其他买房人诉求解除合同返还购房款返还定金赔偿居间费6221516卖房人抗辩同意解除要求继续履行不同意返还定金302847法院判

4、决解除合同返还购房款返还定金及部分返还定金居间费5718返还部分返还不返还支付不支付3111415判决常引法条26191312116442051015202530引用次数引用次数26191312116442《合同法》第97条解除后果《合同法》第94条法定解除《合同法解释二》26条情势变更《合同法》第60条全面履行《合同法》第8条法律约束力《合同法》第5条公平原则《合同法》第117条不可抗力《合同法》第93条约定解除《民法通则》第4条诚实信用三、最高人民法院及北京高院的指导意见2010年12月24日，北京高院民一庭发布《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件

5、的会议纪要》2011年10月9日，最高人民法院印发《全国民事审判工作会议纪要》2011年11月3日北京市高级人民法院印发《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》四、涉房新政案件的审理思路不可抗力情势变更公平原则依据具体的调控政策对特定交易行为所带来的不同影响来作出不同认定：（一）限购措施属于不可抗力（二）差别化信贷适用公平原则（三）差别化信贷的本质是情势变更五、涉房新政案件中具体问题的处理（一）合同解除问题1、限购措施与合同解除。2、商品房按揭贷款办理障碍与合同解除。3、履行困难与合同解除。4、“互诉解除”与协商解除。（二）违约责任1、违

6、约金2、定金3、预期利益损失4、居间费损失（三）居间费的返还与支付六、对差别化信贷政策小幅调整的一点思考（一）对房地产市场调控政策的思考（二）对房屋买卖合同中约定首付款比例的思考（三）信贷政策的小幅调整不构成解除合同的理由