投资分析作业(财务测算)

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1、投资估算（一）土地费用：126139万元1．土地价款“XX”项目土地由成都XX房地产公司于2009年7月24日通过公开拍卖取得。根据企业提供的《国有建设用地使用权出让合同》，项目出让土地面积43682.22平方米，拍卖成交价1860万元/亩，拍卖成交总额121873万元。2．土地契税按成都市收费标准，土地契税按出让金的3%计算，为3656万元。3．土地交易手续费按成都市收费标准，“XX”项目土地交易手续费共约610万元。所以，“保利中心”项目土地费用共约126139万元。（二）前期工程费：2177万元房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、工

2、程咨询，以及场地平整费等阶段的费用支出。1．总平设计、建筑工程设计费：根据成都市类似工程情况并结合项目业主的具体情况，按建筑面积每平方米35元计算，共计13818万元。2．规划可研费、地勘、测量、打井降水费：根据成都市类似工程情况并结合项目业主的具体情况，按每平方米（建筑面积）4元计算，共计158万元。3．环境景观设计费：根据成都市类似工程情况，按5元/平方米计算，共计198万元。4．临时设施费：按成都市类似工程情况，按每平方米（建筑面积）5元计算，共计198万元。5．临时用水用电费：按成都市类似工程及项目的具体情况，按50万元计算。6．场地平整费：按成都市类似工程及项目的具体

3、情况，按每平方米（用地面积）20元计算，共计87万元。7．防空地下室设计费：按成都市类似工程及项目的具体情况，按100万元计算。以上合计2177万元。（三）基础设施及公共配套设施建设费：6514万元房地产项目基础及公共配套设施建设费主要包括项目小区供水、供电、供气、光纤、工程费用，及小区配套设施、小区道路、环境绿化等费用支出，本次评估按类似工程估算，共计6514万元。详见下表：序号项目金额单位工程量标准（元/单位）估算说明1供水工程1188平方米396022.9330类似项目2供气工程1584平方米396022.9340类似项目3供电工程1980平方米396022.9350类似

4、项目4光纤电视396平方米396022.9310类似项目5小区配套设施792平方米396022.9320类似项目6小区道路、地面停车场492平方米24582.62200类似项目7小区园林景观工程82平方米2717.26300类似项目　合计6514　　　　（四）报建费：6951万元房地产项目投资估算中项目所负担各种税费主要包括：城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚊预防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金等费用。根据成都市政策及本项目的具体情况，本项目防空地下室建设费可以免。所以，本项目报建

5、费为6951万元。序号项目金额工程量（平方米）标准（元/平方米）1特大城市市政基础设施配套费6336.00396022.93160.002文物勘探发掘费119.00396022.933.003工程定额测定费48.00396022.931.204建设工程质量监督费32.00396022.930.805新建房屋白蚁防治费59.00396022.931.506防空地下室易地建设费　396022.9325.007异地绿化建设费119.00396022.93　38新型墙体材料专项基金198.00396022.93　59散装水泥专项基金40.00396022.93　1　合计6951.003

6、96022.93　175.5（五）建筑安装工程费：119051万元建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。通过对成都市高层电梯住宅、公寓、写字楼、商业用房土建成本并本项目特点进行分析，本项目各建筑安装工程费各分项部分造价如下：序号项目投资额技术经济指标单位工程量单位指标一地下室工程22873.00万平方米8.79742600二高层住宅楼19631.00　10.06757719501土建工程12081.00万平方米10.06757712002装饰工程3524.00万平方米10.0675773503给排水工程604.00万平方米10.067

7、577604强电工程805.00万平方米10.067577805弱电工程503.00万平方米10.067577506消防工程403.00万平方米10.067577407外墙保温1510.00万平方米10.0675771508室外工程201.00万平方米10.06757720三写字楼35700.00　1035701土建工程16000.00万平方米1016002装饰工程5000.00万平方米105003给排水工程600.00万平方米10604强电工程1500.00万平方米101505弱电工程50