同致地产深圳东部学子荔园营销策划执行报告

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2、充分发挥自己的综合知识素养而创作出来的。本〈〈营销策划执行报告〉〉的制定，主要依据以下几个方面的调研成果。对西丽片区，尤其是西丽镇—大学城片区的房地产市场的调研结果，包括开发供应市场、住宅消费市场和市场营销状况。对大学城片区，尤其是未来城市发展规划的研究。对项目本身的深入研究，包括总体规划、园林主题、户型与面积配比等方面。对开发商企业运作机制、人力资源状况的观察与分析。《营销策划执行报告》的特征本报告力图从宏观上对项目的营销有一个完整的、系统的整体把握，以便于在营销节点执行的控制和操作本报告倡导“品牌----营销一体化”思想。成功楼盘的销售不仅仅是

3、在销售产品，而是与产品相关的文化以及所引导的生活方式密不可分，品牌与营销二者相互制约，相互促进。本报告以可操作性为目标。在提供建议和方案时，充分考虑到发展商配置人力资源、资本资源和社会资源的能力，不提超越发展商能力之外的方案。《营销策划报告》实施的基本条件本《营销策划执行报告》的实施，需要一些基本的前提条件。实施者对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。发展商只有对地产营销及其运作的规律、特点有一个清醒认识，才会意识到本报告的价值、意义和创造性；相反，若实施者对地产营销没有一个基本认识，对本报告的理解、实施都会存在难度。发展商决策的科学化与理性化。

4、项目营销运作有一个较长的时间周期，同样，本报告的实施也有一个过程。在一个较长的实施、运作过程中，事情遭遇波折势所难免。如果一碰到波折就轻易改变方案，本报告将难以达到预期效果。必要的资金保证。发展商应按目前市场中，品牌项目运作的惯常营销费用标准，保证推广费用的投入，这样才能保证本营销方案的顺利实施。第一篇：学子荔园市场篇引文:深圳的房地产持续快速、平稳、理性的发展。在市场需求方面，购房需求继续扩大；在市场供给方面，深圳的土地供应却迅速减少，尤其是关内土地供应即将耗尽，而西丽片区则是深圳关内最后一个土地供应比较丰富的片区。可以肯定，西丽将迅速成为关内房

5、地产发展的新兴区域，发展前景看好。目前西丽片区的市场仍处于一个较低迷的状态。在市场供应方面，集资房成为供应市场的主体。在市场需求方面，以三房和四房的大户型为主，主要客户来自西丽片区以及科技园和南头片区，以居住为主。西丽片区的经济主体主要为工厂，人口构成主要是外来流动人口，以打工一族和经商个体户为主，包括少部分本地居民。这些外来人口主要以租赁的方式解决居住问题，所以，该片区的租赁市场非常庞大。但在目前的租赁市场上，可供出租的主要是农民自建楼房以及部分素质不高的集资房，高素质的集资房特别是商品房很少，而专门用于出租的单身公寓更少。这为学子荔苑的单身公寓

6、的租赁提供了很大的市场。因此，无论从产品类型来看，还是从市场支撑来看，学子荔苑的使用者来自租赁客户，而购买者则是主要是投资客户，项目定位为“投资型物业”。那么，我们的投资客户在哪呢？我们将在以下的市场分析中找出答案。第一部分项目所属片区市场分析一、项目所属片区市场范围划定(一)项目位置项目位于南山区西丽镇官龙村内，东面为泰日升厂房，南至官龙路，西至同发路，北面为小区规划路。西北望荔枝成林的齐山，西南接446路中巴总站，处于西丽片区范围。（二）项目片区市场范围确定传统上所说的西丽片区，位于南山区东北面，即北环大道以北片区（或者简称西丽—龙珠片区）。东

7、西有北环大道、广深高速公路及平南铁路横贯其中，南北有沙河西路、龙珠大道、留仙大道横穿而过。根据地理位置和市场的不同，习惯上把西丽片区分为龙珠片区和环大学城片区。目前，新兴的龙珠片区的核心范围为：南起深惠高速公路、北至龙珠大道沿线、西至沙河西路、东接龙珠大道与北环大道交汇处所围合的狭长地带。该片区与华侨城片区只一路之隔，地块平整，集中了宝珠花园、怡然天地居、城市假日花园、欧陆经典、水木华庭、中爱花园、挪威森林、俊峰·丽舍等新建的商品房。这些商品房价格普遍处于4000－5000平米/元的范围，客户以整个西丽片区、科技园片区和华侨城片区为主。基于该片区的

8、市场状况、地理位置、地块环境的不同，并便于市场研究，我们将该片区剔除出我们的研究范围，从而把学子荔苑的周边市场范围划定为：