江苏常州莱蒙时代豪宅项目总纲报告ppt课件

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1、分析思路第一步:分析营销机会研究市场环境分析/监测竞争对手分析消费者构成分析产品状况第二步:发展营销战略识别关键问题和机会确定竞争标杆明确市场营销KRA表述市场营销战略第三步:设计营销组合产品与品牌策略定价策略渠道策略促销:整合营销传播第五步:控制营销执行团队组建区域微观市场开发终端推广与助销广告策划与投放第六步:营销计划管理工程/展示进度推售策略安排月度计划编制第四步:制定营销计划阶段销售计划渠道招商计划促销推广计划财务预算计划PART1——宏观市场及竞争分析PART2——项目盘点及策略思考PART3——客户

2、分析及策略思考PART4——营销线路图及策略执行报告思路宏观市场及竞品分析Part11宏观市场2竞争个案3竞争分析从宏观政策角度分析连续3年深度调控后政策见底特征明显，13年以“稳定”为主基调1宏观市场2竞争个案3竞争分析从版块角度看分析城市发展建设逐步郊区化，城中版块的稀缺价值日益显现1宏观市场2竞争个案3竞争分析从土地市场看12年土地成交遇冷，全年仅成交152幅，以乡镇为主区域12年土地以商业土地成交为主，多为政府背景的企业所购，土地以乡镇土地出让为主1宏观市场2竞争个案3竞争分析从市场供应量看12年全年供

3、应520万㎡供应走势呈现快速上扬趋势下半年集中放量后续竞争激烈1宏观市场2竞争个案3竞争分析从市场供求关系看2012年市场供求比1.01高于11年0.98，市场触底，启动试探性回升1宏观市场2竞争个案3竞争分析从成交价格看与11年同比下降9%12年整体市场“以价换量”特征明显全年处于低价徘徊状态1宏观市场2竞品个案本案竞品主要分布在通江路、延陵路等传统豪宅聚集地3竞争分析1宏观市场2竞争个案近期动态：2012年6月，推出清盘一口价12000元/㎡（精装）房源2012年9月，推出1#楼9000元/㎡毛坯特价房以及

4、“30万圆梦基金”活动2012年8月，逐步实行阴阳合同，成交价格偏高全年以促销为基调，成交价格呈震荡下浮，成交量随促销而明显起伏竞品—凯悦中心3竞争分析面积段房型套数签约套数剩余套数96㎡2/2/11263492139㎡3/2/2631350141-172㎡4/2/21537677200㎡以上5/2/3321220合计376149239一期余房（2#5#）1宏观市场2竞争个案备注：1#楼为拆迁回购（毛坯）为主，不列入剩余房源统计在售余房239套，剩余6栋未推，2013年暂无住宅推售计划；2013年将主推商业，整

5、体以商业带动1,2,5#余房销售；236套房源分布均衡2013年暂无住宅推售计划整体以自然去化为主3竞争分析1宏观市场2竞争个案竞品—新城金郡全年量平价升，月均去化量达30套，价格随楼王推售达到峰值价格波动叫明显，随着楼王产品推售价格达到峰值老带新成效明显，电台、微博等多渠道联动等措施促使其稳步快跑备注：此处价格为去除精装价格；3竞争分析1宏观市场2竞争个案一期二期余房（1#2#3#5#10#11#）面积段房型套数签约套数剩余套数70-90㎡2/2/12962879110-140㎡3/2/25184199915

6、0-170㎡3/2/219618214合计1010888122三期楼王（6#8#）面积段房型套数签约套数剩余套数116㎡3/2/1321715141㎡3/2/2321913188-218㎡4(3)/2/21266264合计1909892本案剩余产品以140㎡以下、188㎡以上户型为主12月，一期现房惊喜价，11800元/㎡，成交良好，以老带新为主；整盘未推7、9#楼，由于整体规划未定，预计开盘时间将延至2013年底214套剩余房源以140以下、188㎡以上为主2013年基本无推售计划，预计去年将以尾房促销为基调

7、3竞争分析2012年7月高层首次公开，长达两年的蓄客实现207套认购；2012年9月，3#楼加推，仅认筹47套，成交急剧下滑且后续成交缓慢；1宏观市场2竞争个案竞品—御翠园11500元低价+2年蓄客形成集中跑量后续动力不足成交急剧下滑3竞争分析1宏观市场2竞争个案面积段房型套数比例签约套数剩余套数94㎡2/2/16424.8%640133㎡3/2/26224.8%611148㎡3/2/215623.2%10056182㎡3/2/214222.5%5290复式——104.7%010合计444100%2871572

8、012.72012.92012.111、2#楼3#楼别墅1#现已售罄，2、3#楼剩余房源以148㎡、182㎡为主，价格在11000元/㎡；11月，重心转向别墅，联排别墅开盘，面积有230㎡、530㎡，均价12600元/㎡；预计明年将推出4、5#补充货源；具体时间未定；户型面积(㎡)套数占比147(02室)18047.62%181(01室)17446.03%顶户、底户(247-385)2