房地产投资分析（内部培训）ppt课件

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1、房地产投资项目经济分析与测算表格运用2010.12.20投资管理部主要内容释义1静态评价分析2动态评价分析3不确定性分析4探讨交流6实例分析5房地产投资分类房地产投资分析常用指标房地产投资分析的任务释义1投资的含义1.1投资的含义什么是投资？国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。国外：经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。释义11.2房地

2、产投资分类按投资方式划分，房地产投资可以分为：直接投资间接投资按投资经济内容划分，房地产投资可分为：土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业服务投资中介服务投资释义11.2房地产投资分类按投资经营方式划分，房地产投资可以分为：出售型房地产投资经营型房地产投资混合型房地产投资释义11.3房地产投资分析的任务释义1房地产投资分析需解决哪些问题？1.3房地产投资分析的任务释义1为投资者指出投资方向——往哪投？为投资者提供运作方式——如何投？为投资者估计投资收益——投多少、赚多少？为投资者分析风险及提供避险策略——能不能投？1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分

3、析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润（利润总额、净利润）利润率（成本利润率、销售利润率）释义11.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润利润率净现值内部收益率投资回收期释义1静态评价分析2不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益评价项目投入估算项目效益分析项目产出估算项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算1房地产投资成本共有几项？静态评价项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算1房地产投资成本共有几项？1.土地费用2.前期费用

4、3.建安费用4.其他直接费5.管理费用6.销售费用7.财务费用8.不可预见费9.开发税金静态评价直接费用间接费用项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算1在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要比重。1、土地费用即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让或转让费用土地交易税费城市建设配套费可能存在的拆迁安置补偿费用2、前期工程费包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计费用以及三通一平费用。静态评价项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算1可售物业建安费指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和室内装饰费用，

5、我们一般根据经验数据合算。公共配套设施建设费项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和管理用房等基础设施建设费项目的主要配套室外工程静态评价3、建安费用建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和配套工程建设费项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算14、管理费用即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2-3%取值。5、销售费用即用于项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照经验参考值，按销售收入的1.5-3%取值。6、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用

6、，主要指借款利息、融资费用等。按照项目所需的借款数额、期限进行估算。静态评价静态评价项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算17、其他直接费我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理费。一般根据当地经验取值。8、不可预见费用根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3-7%取值。9、开发期税费主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般按1-2%预提，营业税和教育费附加5.55%,所得税按25%。静态评价项目产出估算2项目效益分析3项目投资估算1项目总投资估算表序号项目1土地费用2前期费用3建安费用可售物业配套设施建设费配套工程建设费4

7、管理费用5销售费用6财务费用7其他费用8不可预见费9开发期税费静态评价项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2项目收入计划及收入测算收入计算过程：1、确定项目租售方式2、确定租售面积比例3、确定项目租售价格4、计算项目销售收入静态评价项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2序号项目名称合计第1期第2期……第N期1销售收入销售回款比例1.1住宅部分销售收入1.1.1可销售面积(㎡)1.1.2平均