房地产项目投资策划培训课件.ppt

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1、房地产项目投资策划2021/7/211本章要求了解房地产项目投资分析的基本概念；熟悉房地产项目投资环境分析的方法，熟悉融资策划；掌握房地产项目投资经济分析。2021/7/2121、房地产项目投资策划概述2、房地产项目投资环境分析3、房地产项目经济评价4、房地产项目融资策划2021/7/213第一节房地产投资策划概述一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。2021/

2、7/214二、房地产投资的特点1.房地产投资数量庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大2021/7/215三、房地产投资的作用1.从国家和社会的角度看(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。2021/7/216四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业

3、房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资2021/7/217五、房地产投资策划的概念1.房地产投资策划的含义房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。2021/7/2182.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资策划的内容房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。2021/7/219第

4、二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境分析的概念房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。2021/7/2110二、房地产投资环境分析的内容1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6

5、.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。2021/7/2111三、房地产投资环境分析的方法1.冷热因素对比法1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。2021/7/2112冷热因素有：1、政治稳定性。有一个由社会各阶层代表所组成的、为

6、广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场机会。有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。2021/7/21133、经济发展与成就。一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。2021/7/2

7、1145、法令阻碍。一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。2021/7/21157、地理文化差异。与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联