《房地产投资分析》ppt课件

《《房地产投资分析》ppt课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产项目投资概论目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资决策如何选择项目区域性周期性复杂性高风险性房地产具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。项目运作中外部政策环境、行政审批环境、内部供应链都有区域属性、市场也具有区域属性。产业特征分析房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期

2、性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性复杂性高风险性区域性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。特许经营特征明显。房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点，工程建设500过个三级节点。做每一个项目都是做全新的事情，复杂性区域性周期性高

3、风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性区域性周期性复杂性目录产业特征分析第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择项目如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们

4、必须不断地寻找土地，发现投资机会。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征。在当前房地产发展时期因为中心区域人口多，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的发展完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。区位，不仅仅是一个自然地理概念，还是一个经济地理，交通地理和人文地理概念。看区位看

5、场地条件看规划条件看交易方式如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素；对周边的影响因素如，遮挡；地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。看场地条件看区位看规划条件看交易方式看场地条件地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响

6、销售。通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。看规划条件看区位看交易方式看场地条件看规划条件看区位看场地条件看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操

7、作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，付款方式是重要的参考点。看区位看场地条件看规划条件看交易方式目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分项目在

8、于操作第四部分项目投资决策如何选择项目项目投资决策由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂性和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。房地产投资三要素：时机、地段、质量宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房