农户宅基地使用权流转问题研究综述

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1、农户宅基地使用权流转问题研究综述.彭长生:农户宅基地使用权流转问题研究综述农户宅基地使用权流转问题研究综述口彭长生摘要:在城乡一体化和城镇化进程中,农村宅基地的经济价值逐渐凸显.严格限制宅基地流转的法律制度与地方政府和农户自身的利益诉求存在巨大的矛盾和冲突.现有关于农村宅基地流转的研究主要集中于两个方面,一是关于农村宅基地流转的正当性问题,二是关于农户宅基地使用权流转意愿问题的研究.对农村宅基地流转制度改革的建议是,应以尊重农民利益和市场经济规律为前提,逐步放开农村宅基地流转的法律限制,进一步加强宅基地流转的立法工作.关键词:农村宅基地城乡一

2、体化使用权流转研究综述中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1243(2011)02—0091一o6农村宅基地是指农户从农村集体经济组织那里获得的,主要用于建造住房以及某些附属生活和生产设施的一类农村建设用地.长期以来,我国农村宅基地实行的是"一户一宅","法定面积","无偿取得","限制流转"的制度.随着城镇化进程的发展和农村劳动力的转移,上述宅基地取得和使用制度开始显露出很多弊端:一是现行法律尚未对农村宅基地退出做出明确规范,农村宅基地退出制度尚处于空白状态."一户多宅","一人一宅","空心村"等现象较为普遍,造成土地资源利用

3、率低下.二是现行法律规定严格限制农村宅基地的自由流转.由于限制农村宅基地流转,造成了土地资源低效配置,阻碍了城市化进程,导致农村宅基地隐形市场混乱,侵害了农民土地财产权,城乡结合部则出现"无序占地","隐形交易"等现象,造成"小产权房"泛滥,耕地保护困难,土地管理失控等问题.从根本上解决宅基地退出和流转问题,将关系到农村经济发展和社会问题,关系到国家统筹城乡发展,城乡一体化进程的顺利推进.从实践来看,地方政府早已突破现有法律和制度的制约,对如何有效推进宅基地使用权流转进行积极探索,并出台各具特色的法规和制度.与此形成鲜明对比的是,学术界对此问

4、题分歧较大.为此,笔者对当前农村宅基地使用权流转的实践和政策进行考察,并对相关学术研究文献进行梳理.一,农村宅基地使用权流转制度及流转现状(一)农村宅基地流转的基本情况近几年,随着城市建设向郊区拓展以及农村劳动力向城市迁移,农村宅基地使用权流转的隐形市场在部分大城市的城乡结合部已经逐渐形成.我国农村宅基地使用权流转主要是通过房屋在农户之间本文为安徽省教育厅人文社科重点研究项目成果,项目编号:2011sk274zd作者:彭长生,中国社会科学院农村发展研究所博士后,副教授.邮编:10073291机童兰竞杖2o11年第3期的买卖,房屋出租实现的.在

5、一些城市的城乡结合部,房屋出租已经成为最普遍的流转方式;在北京,重庆,成都等大城市的城乡结合部甚至出现了利用农村宅基地建设商品房对社会公开销售的情况(即小产权房买卖).例如,2004年,《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳,昌平和怀柔三个区农村宅基地流转情况进行了调查.从调查来看,宅基地流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上.2006年,山东经济学院不动产法研究中心组织学生对全省17地(市)的42个县,42个村庄的宅基地流转情况进行了抽样调查.结果显示:51.3%的被调查村庄存在住宅出租情况,出租户数在lO户以上

6、的村庄占30%;总计68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况;实际出卖住宅1O户以上的村庄占26.5%;其中,75%城乡结合部地带的村庄实际发生过住宅出卖情况,实际出卖住宅户数在10户以上的占43%.可见,山东农村住宅出租,出卖的情况已较为普遍.2007年,中国农科院卢向虎博士主持的《新形势下农村宅基地问题研究》课题组对重庆,四川,云南,海南,吉林,湖南等省份160个村庄的263户农户进行了有关农村宅基地流转情况的调查.在农村房屋出租方面,被调查的263户农户中,有l1户出租过自己的房屋,出租房屋的农户主要位于城乡结合部和城郊农村.在房屋买卖方

7、面,约占29%的农户(77户)表示本村发生过房屋买卖,其中43户反映房子主要卖给了本村人,4户表示卖给了城镇居民,17户反映卖给了村外农民.从卖房的原因看,主要是由于进城打工定居,户口迁走等原因;也有的是建了新房,将老房子卖掉或者是卖了旧房建新房.调查还发现,不仅在一些大城市的城乡结合部存在"小产权房",在一些小乡镇也出现了"小产权房"现象.(二)农村宅基地使用权流转的相关制度规定农村宅基地使用权是指农户对其获得的农村宅基地所享有的占有,使用,收益和处分权利.我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农户对其获得的农村宅基地享有使

8、用权.现行法律规定,农户所享有的农村宅基地使用权包括占有,使用和收益这三项权利,但是并不包括处分权①.农村宅基地流转是指农户将其所获得的农村宅基地使用权,在一定时限