沈阳汽车饰品市场调研

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汽车用品市场经营情况调查在沈阳，经营汽车用品的市场有不下十家，重点的有沈阳西部汽配城一、二、三期、沈阳瑞京汽配用品城、沈阳瑞盛汽配城、沈阳南八汽配城、塔湾汽配城、荣富汽配城及五爱市场经营汽车用品的部分等。其中，专业的汽车用品市场有荣富和瑞京及五爱市场。其他的是和汽车配件一起经营的市场。据了解，西部、荣富、瑞京、瑞盛等市场都是以产权铺位销售为主，已经将铺位销售出去，有的是业主自己做，有的是投资出租，市场的经营者主要靠物业费生存，物业费的标准在15---17元/平米/月。沈阳的汽配市场格局是：国瑞汽配是主要的大货车的配件市场；西部汽配城是小汽车配件的供应市场（兼营汽车用品）；荣富是汽车用品的市场。纵观沈阳小车汽配市场的格局，明显出现了“西强东弱”的局面，西部市荣富汽配城砂阳路汽配一条街瑞京时代汽配广场东北汽配商贸中心西部汽配城长青汽配一条街场居沈城汽配的主导地位，目前正在经营的有要有西部汽配城、东北汽配商贸中心、荣富汽配城等汽配市场；开业两个月的“瑞京汽配城”东部市场以长青汽配一条街为主同时配合部分汽车装饰美容点面。在调研中，通过与业户的沟通，反映今年整个市场不是很景气，销售不好，就业户的信心不足，新开的市场费用很低，但是没有销售，成形的市场有销售，费用非常高，所以，业户对外的投资很谨慎，有的要转行。特别是，在北二路西，肇工街的瑞盛和瑞京市场的建成，对业户的 影响较大，但是瑞京汽配用品城，物业体量特别大，整体12万平米，与25万平米的瑞盛汽配城隔路相望。对荣富的经营也有一定的影响，而且，招商政策非常优惠。荣富汽车饰品市场荣富汽车用品批发城位于北二路汽车贸易产业带，矗立于兴工街与北二路交汇处，地理位置优越，交通便利，物流配套完备。北二路作为沈阳市政府规划的汽车贸易产业带，是专业经营汽车及相关产业的强大市场群。产业带的市场经营氛围已经形成，市场前景广阔。目前已有众多国内外汽车生产厂商在这里设立形象店和4S店。如路虎、捷豹、大众、保时捷、福特、起亚、现代、丰田、本田、尼桑、奇瑞、吉利等著名汽车品牌。还有其他汽车行业相关配套，如鑫丰国际汽配城等商业项目。荣富汽车用品批发城位于北二路前沿位置，前卫的商品必将带来巨大的利润空间荣富汽车用品批发城引入广州永福路最具实力的汽车用品厂家进场经营、凭借专业经营汽车用品的运营经验和销售渠道，汇聚超过10万种汽车用品，包括汽车影音产品、电子及通讯、改装部件、美容养护用品、休闲旅游用品、空调冷气用品、安全防盗用品、汽车内外装饰、汽车文化用品等，业态先进，产品齐全，满足不同层次消费群体的消费需求。国内唯一的超大规模汽车用品批发城荣富汽车用品批发城入驻博润国际大厦，建筑达3.6万平方米，经营的汽车用品种类达到10万种。该批发城成立于2006年，在南京街汽配城发生火灾后，原来是销售汽车卖场的荣富汽车销售中心，在汽车销售不景气的情况下，改成汽车配件城，生意依然不好，但是在该中心三楼的汽车用品超市做的却不错，所以就将项目定位为汽车用品批发城，将一楼和二楼划分成小的档口对外销售，在这里的业主有的是自己做生意，有的是投资客，开业头三年，特别是第一年生意非常差，一个档口20多平米一年租金只有几千元，但是，荣富在培育市场上投入较大，广告铺天盖地，东北三省全面投入广告宣传。同时免业户3年物业费，工商费用，免费使用库房等优惠措施，留住了业户，坚持了三年。从第三年开始，经营好转，逐步成为沈阳乃至东北最大的汽车用品专业批发市场。但是，今年以来，这里的生意也不尽人意，通过与1108A档口韩经理的沟通，现在做这些产品的生意的人越来越多，利润很低，档口的租金也在上涨，所以他们最外的投资也很慎重，有很多业户将项目搬迁到开业不久的同在北二路的12万平米的瑞京汽配用品批发城，离各个4S店较近，同时物流方便。1、荣富的面积及楼层分布 建筑面积3.67万平米，经营面积2万平米。共三层楼：没有明确的分类，每个楼层都是经营汽车用品，所不同的是一层和二层是已经出租产权的档口，三层是荣富自有产权的。销售的档口是规划好的面积22---40平米（含通道公摊）的档口。三层是按照不同面积分租的，没有规划档口，而且都是比较大的汽车用品超市。1、荣富的租金：l一层：每个档口的平均租金在3万元左右，按照平均28平米计算，平均年租金1428元/平米；因为档口有位置的优劣之分。l二层：主要是经营面积22—23平米（含通道的公摊）的档口，平均年租金3万元左右，平均年租金每平米1363元。l三层：为荣富自有面积，每平米年租金500元。2、荣富的物业费：一层和二层物业费物业费17元/月，三层物业费15元/月。3、荣富的业户：共有260个业户在经营。出租率95%以上。业户档口租金示例：序号楼层档口面积年租金年单平米租金备注1一层17平米30000元1764元2一层47平米40000元851元较偏位置3二层22平米30000元1363元瑞京汽配用品城　　沈阳瑞京房地产开发有限公司项目由浙江胜华波集团和亚伯兰电器共同投资开发建设。　　项目位置在沈阳铁西区北二西路与肇工街交汇处，南侧恒大华府，北侧沈阳瑞盛国际汽配城、北二西路　　瑞京时代汽配广场，是目国内建筑体量最大的汽配城，整体规划建筑面积37万余平方米，一期800余商户已入驻经营；瑞京时代汽配广场，配有充足的标准停车位，并在二层设立屋顶停车场，首次实现“三层变首层“的国际规划理念；市场四周均有主次通道，出入口多达20 余个；瑞京时代汽配广场，共有铂金旺铺1000余个，库房600余个，为满足客流及商家需求，市场内共配有现代化观光电梯、扶梯、客梯20余部，并设有挑高21米、面积1500余平的共享大厅项目的情况：﹥平面布局：地下一层、地上五层，地上1-3F为销售档口、4-5F为仓库，三楼规划部分露天车位，共容纳150个停车位﹥经营规划：地上1F进口车配件、2F汽车用品、3F国产车配件﹥户型面积区间：13-93m2﹥主力面积：27㎡、36㎡、53㎡﹥销售价格及优惠：一层12000元/m2；二层8500元/m2；一次性98折，按揭无折扣，购买多套99折﹥出租价格：二层21m2的铺位，价格8000元/m2，年租金预计1万元该项目的优势和劣势：﹥北二路属于4S店集中区域，对瑞京汽配市场具有较大的带动作用；﹥停车场及经营业态规划比较有序合理；﹥紧邻北二路，交通便捷。﹥小车配件市场目前竞争比较激烈，瑞京汽配在小车配件市场中市场影响力不高；﹥相比西部汽配等大规模汽配市场，瑞京汽配的整体规模较小，缺少规模优势；﹥周边生活配套及商务配套成熟度均不高但是实际的租赁情况是非常不理想的，四个档口120平米，三年只要四万元还租不出去。现场查看，商场只有不到三分之一的档口租赁出去。 到瑞京的招商处去咨询：现在他们的政策是两年免一年租金，免两年采暖费。但是已经售出去的档口，业主在租赁是只要很低的价格就对外出租，但是商场的物业费，每个月每平米要16元。对没有销售的业户来讲，这也是一笔不小的负担。西部汽配城沈阳成熟度最高的小车配件市场，成熟的市场氛围及“西站”、“二环”的便利条件为其发展的重要支撑。1.的优势和劣势：>西部汽配城由原始的汽配一条街发展而来，06年扩大至二期，入市时机良好，07年南京街客群的入驻，壮大了市场力量；>主要经营小车配件，市场氛围成熟，处于沈城小车配件市场主导地位；>紧邻西站，从储物流发达。>停车位少，且缺少车位规模，交通拥挤；>经营业态分布不明晰，经营大厅档次较低。2.的自然情况：﹥区位：沈辽路仙女湖北侧﹥规模：一期338户；二期738户；三期350户左右﹥业态规划：小型车的汽车配件、汽车维修、汽车用品﹥平面布局：一、二层为铺；三、四层为库房﹥户型面积：一期：15、26、27、21、40m2；二期：21、22、26、27、40m2；三期：10-29m2﹥ 销售价格及优惠：一层19000-28000元/m2；二层15000-19000元/m2；无优惠﹥出租价格：20m2的二层铺位，目前售价17000元/m2，预计租金2.5万元左右/年。﹥三期销售情况：2011年8月16日开盘，目前已销售95%，一层已售罄，﹥2012年6月试营业3.咨询的实际租金示例：序号楼层档口面积年租金年单平米租金备注1二层12米6000—7000元500元2B座二层16平米20000元1250元3三期一层23平米24000元1043元结论通过以上调查说明：1、整个汽车用品批发行业并非我们想象的那样景气，租金也不是普遍很高；2、任何行业都有做的好的市场，三好街有百脑汇，租金是行业最高的，每平米最高租金每月达到400多元，但是，同在一条街上，有的物业就只有40—50元。这就是在投资中要考虑的，很多因素制约着你的租金的提升。3、荣富的租金不是普遍很高，只是在一层和二层位置较好的地方能有好的收入。一二层总共214户，每户租金乐观的按照平均2.5万元租赁的话，一二层也只有535多万的收入，三层按照经营面积6000平米，每平米按照500元/年计算的话，租金为300万元，合计收入900多万元，物业费收取按照营业面积20000平米收取，应该收入380多万。合计收入1280万元，实际荣富收入740多万元。但是要看到，该市场是经过六七年培育的市场，前提投入也比较大，作为汽车用品行业的排头兵才有这样的业绩。4、在调查中，更对业户的心态进行了解，对我们的位置可能不是他们的最佳投资选择，因为有瑞京等多个市场在向他们招商，所以招商要投入更多的优惠政策和力度才能有效果。5、 如果我们真的要做这个行业，那可能一切就要从零开始，更重要的是这个行业现在不是非常的景气，市场建设太多，互相压价，重复建设，大家都没钱赚。从招商规划宣传等方面来看，面临的问题不少，有较大的风险，因为周边的是汽配的氛围，但是，在行业内和消费者心中，这里是购买大车的配件的集散地。改变这种认可需要时间和金钱。同时在招商政策中，象荣富培育市场一样，需要3年左右的培育期，甚至没钱赚，对投入产出来讲，是不划算的。