易居哈密市恒昌·凯旋1号下半年营销提案

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1、谨呈：阳光恒昌（哈密）地产有限责任公司content目录PART1外部市场营销环境分析PART2项目内部分析与问题研判PART32012下半年营销目标与策略PART42012下半年营销执行计划PART1外部市场营销环境分析政策背景哈密市房地产市场分析竞品销售动态【政策背景】日期政策详情市场表现2011年1月26日新国八条颁布，包括二套房房贷首付比例提高至60%，限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收等细则2011年从市场面上看一二线重点城市市场几乎全军覆没，成交量延续2010年以来的萎缩趋势，而三四线城市表现相对稳定；2011年商品住宅销售均价涨幅榜来看，一二

2、线核心城市房价以往的上涨趋势基本停滞，三四线城市房价上涨动力并未因为本轮调控而削弱。1月27日上海、重庆房产税试点细则颁布2月9日上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点4月6日上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点7月7日分别上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点3月22日《商品房销售明码标价规定》。自5月1日起实施；全年房价上涨目标控制在12%以内。7月14日国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。10月13日首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍12月4日房地

3、产调控政策从严落实延续至明年12月9日坚持房地产调控政策不动摇2012年2月18号，央行再次宣布下调存款准备金率0.5个百分点基准利率也有望下调，从而步入降息通道3月18日国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出加快财税体制改革，稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围乌鲁木齐有可能会是下一批房产税试点城市4月，北上广深四大一线都市以及20余个二线都市已经开始呈现针对首套房的广泛性房贷优惠，最低为8.5折。房贷利率出现松动有利于释放刚性需求，但是优惠门槛高，只有少部分优质客户才能享受利率折扣，获利群体覆盖面窄，有名无实，对市场基本

4、没有影响。2012年5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年持续从紧的调控政策延续，2012年5月存款准备金率下调，4月部分城市首套房贷利率出现优惠折扣，但对市场无实质性的影响。房产税试点范围将扩大，乌鲁木齐可能是试点城市之一。背景：6月8日开始，央行利率一期下调0.25点自3月份以来，在成交量屡创新高之下，价格也暗暗开始上涨。近期，北京、深圳、广州等城市住宅成交均价纷纷走高，多个项目开始酝酿涨价。不少业内人士乐观判断，楼市政策已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年

5、大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。降息下的房价升温6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。6月10日在深圳，水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托“找关系”买房，“不需要折扣，只要排个号就行，”豪宅、刚需盘、商住都有，市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。价格在抬头6月上旬，

6、北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。在此形势下，有传闻称，北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签，以抑制房价结构性上涨。21世纪不动产分析师粟日认为，信贷环境的相对宽松，首套房享受8.5折优惠的人群扩大，影响了部分消费者的心理预期，促其加紧入市。从目前情况看，如果供应能跟上，6月份成交量可望维持增长态势。【政策背景】内地房价开始触底反弹哈密市场未来二个月可能逐步回暖【哈密市房地产市场成交量统计】从上图可以看出，哈密2012年上半年商品房交易量，除三月外，每月成

7、交量基本都在200到300套左右。但整个哈密市场在售项目却有22到25个。平均计算每月每项目成交量不到15套。按政府统计数据，仅1-4月，哈密住宅销售额比去年同比下降了67.9%。大量刚需客户持币观望，造成了整个哈密房产市场的冷淡销售。【哈密市房地产市场市场均价走势图】结合每月均价和成交量数据，我们可以发现，1-3月成交量上升期间，市场内无新盘发售，销售价格已沉淀为折实价且在此时间段剩余的多为优质高价房源，从四月成交量降低，各项目促销力度加大，成交量开始和房价呈反比对应趋势，预计哈密下半年价格将保持目前的价格水平略有上涨。【竞品分析】竞品市场总结：6月销售情况较