绿城集团财务分析报告1113151533

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1、绿城房地产集团有限公司财务分析报告财务管理是企业管理的重要组成部份，企业经营活动最终也以财务成果的形式体现出来。本报告以公司2007年年报和2008年上半年年报（未经外部审计）为基础，并选取了部分内房股上市公司作为对比样本，对公司的财务运行状况进行简单的分析，旨在让公司领导了解公司经营效果的同时，从财务的视角出发，为提升公司管理水平和把控经营风险方面提供一些参考。本报告共分四个部分。第一部分为现金流计划执行情况分析。通过对2008年上半年的现金流实际发生情况及下半年现金流入、流出的预测，匡算出下半年可以用于土地储备的现金规模，并提出了

2、实现收支平衡的建议措施。第二部分为资本结构和盈利能力分析。通过与样本公司的对比分析，说明公司的资本结构优于同行的平均数值，资本结构合理，短期偿债压力不大；通过与样本公司的相关指标的对比显示，我们公司的毛利水平略低于样本公司平均数值，说明公司在控制成本方面工作还需要加强。但我公司的销售净利润率和资产净利润率都处于一个较好的水平，主要在于联营公司已经产生了收益，且此项收益在今后几年中将有较大幅度的增长。本报告第三部分为资产管理效率分析。通过与样本公司在存货周转率、预售周转率方面的对比分析，显示我们公司开发速度比样本公司平均要慢。并通过周转

3、速度对会计利润、负债率、利息保障倍数、IRR等几项财务指标的影响分析，建议公司基于上市公司对接资本市场的需要，在项目选择和制定业绩考核体系时将现金流管理效率作为重要指标之一。本报告的第四部分为费用分析。通过对2007年、2008年上半年的管理费用、营销费用、财务费用的同比分析，找出了这些指标变动的原因，提出公司将建立费用预算制度，对费用开支范围、开支标准提出指导性控制标准；将费用考核纳入业绩考核范围，督促各部门和单位节约开支；加强人员编制管理，降低管理成本。因专业能力、管理权限划分的原因，本报告未能对经营成本进行分析，请公司领导理解。

4、一、2008年度现金流分析（不包括资金自求平衡的绿景片区、与发展集团合作项目、上海华浙项目、济南项目。以下同）（一）上半年现金流情况分析1、现金流平衡情况。上半年公司整体资金运营情况良好，虽然公司贷款计划未能按期完成，但由于良好的销售成绩及公司通过寻求新的合作、利用信托贷款等形式筹集资金，保证了公司业务扩张和营运的正常资金需求。上半年公司现金流入134.32亿，包括销售回笼66.08亿；新取得银行贷款46.02亿(包括不属于计划考核范围内的委贷资金12.5亿)；其他收入22.22亿。上半年的现金流出136.03亿。包括：支付土地款60

5、.90亿；归还贷款20.55亿；工程款及前期费用26.29亿；费用支出8.06亿；其他支出20.23亿。2、贷款计划完成情况。上半年集团计划新取得贷款48.46亿（调整后）实际完成33.52亿，完成计划的69.17%。未完成贷款计划的原因主要有：（1）银根紧缩，导致未能完成计划的有14.24亿，具体见下表：上半年融资计划完成情况.xls（2）项目未能按期取得四证，这部份影响的金额5.2亿，具体见下表：上半年融资计划完成情况.xls（3）宁波太平洋项目由于合作方的原因，未能完成3亿的贷款计划。（4）超额完成贷款计划7.5亿，具体见下表：

6、上半年融资计划完成情况.xls（二）下半年现金流计划1、下半年计划现金收入200.36亿，包括：（1）销售资金回笼109亿,根据营销策划部下半年销售计划及年初确定的现金回笼率确定。下半年销售资金回笼计划.xls（2）新取得贷款资金81.5亿，具体项目计划见下表：现金收支计划附表.xls（3）其他收入9.86亿（合作方支付的土地款），具体见土地款明细表。2、下半年的现金支出193.48亿，包括：（1）土地款支出78.72亿，具体见下表：现金收支计划附表.xls（2）归还贷款21.71亿，具体见下表：下半年贷款归还计划.xls（3）工程款

7、及前期费用支出50亿。今年的平均在建面积将达到612万平方米，按去年的工程费用支出水平计算，预计下半年的工程及前期费用支出约50亿（去年平均在建面积平395万平方，工程支出是49亿，平均每平方在建面积支出1240元）。这里未考虑原材料价格上涨引起的工程款支出增量。（4）各种税费支出27.05亿。其中：税金支出预计15亿（根据下半年预售收入测算，还包括以前缓交的税金）；管理费用支出4亿（上半年支出是3.20亿）；营销费用1.20亿（全年预算2.20亿，上半点年已支出1亿）；利息支出6.85亿（全年预计12亿，上半年已支出5.15亿）。（

8、5）合作方可能调回的资金16亿。部分项目公司取得销售回笼及贷款后，需要先归还股东贷款，然后按股权比例调回资金。我们根据这些公司的现金流情况，估计合作方可能要求调回的资金约有16亿（根据这些项目的销售、贷款计划扣除正常支出