绿城集团项目调研分析

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1、项目实际销售进度可售总套数成交套数销售面积销售比例590套520套72434㎡88.1%项目调研分析项目调研分析总体规划项目总占地面积约111万平方米，总建筑面积约145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米。社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心。环境规划多种植物、水系，以现代、简约和自然的手法与异域风情的建筑形式，形成人、建筑和景观的自然融合。建筑类型一期多层住宅、小高层住宅（9F、11F）、高层住宅（32）

2、、联排别墅。建筑风格新典雅主义风格，以石材、面砖、钢材、玻璃等的细致组合达到时尚而经典、激情而典雅的精致建筑文化意向。主题形象无锡的维多利亚港湾。核心卖点临太湖、、统一的规划、多样的建筑形态；入户花园、空中花园等赠送面积；别墅大面宽小进深；社区内景观优势。交通情况公交95、105、77路，距市中心车程20～30分钟。周边环境江南大学、太湖中学。项目优势超级大盘；一流的操作团队；物业综合体（住宅、商业、五星级酒店）。项目劣势高架桥下，交通略有不便。3.1.2万科·魅力之城总体规划高浪路周新西路万科·魅力之城

3、总用地96.2116万平方米，规划容积率不超过1.4，项目总建筑面积134万平方米，地下总面积为26万，规模约为1.1万户，是万科集团在建项目中总建筑面积最大的项目。物业形态为多层、小高层、高层。以超前的开放式街区设计营造出独具魅力的复合型居住空间，领跑无锡都市新生活。魅力之城共A（一区）、B（三区）、C（二区）、D（四区）四个地块。一区用]地面积22.7，总建筑面积31.8万；二区（C地块）用地面积35.5万，总建筑面积49.7，三区（B地块）用地面积21万，总建筑面积29.4万，四区16.8万平米，总

4、建筑面积23万。90以下户型比例：一期A地块约9-10%，二期C地块约18%，三期、四期都是20%。08年1月份以后魅力之城所有建筑类型均为精装修，预计均价将突破9000以上。08年主要卖点为小高层11-14层、高层30层，一部分精装修多层，大概9万平米。规划商业一期约1.5万平米，基本售磬，均价在1-1.5万。图表1部分入住的一期一期“生活魔方”部分（东侧），由5栋8层板式小高层住宅，一栋11+1层点式小高层住宅，一栋三层低层商业建筑和以及他们之间相连的裙房所构成，六栋住宅办公一体化、外表面全玻璃的SO

5、HO建筑，一期“凌湖轩”（一期西侧）由三栋32层观景大高层组成，是太湖山水豪华大宅。图表2正在销售的二期二期占地30万平方米，建筑面积56万平方米。二期“兰庭”部分，位于二期南侧，高层，近8万平米(含地下部分面积)，部分为经装修房，装修部分报价1500元/㎡。二区唯一的独立情景花园洋房组团，一共只有2.4万平米，首层独立入户，独立情景房可兼作书房、茶室或客房，超大自然庭院，围合出私密的院落空间；层层退台设计，每户都拥有一个方正露台，顶层两房就有南向双露台；客厅宽4.2-8.1米，显得宽敞气派。项目立面图项

6、目技术指标项目技术指标项目名称万科·魅力之城开发商无锡万科房地产开发有限公司地理位置滨湖新城蠡湖大道与新西路交口电话0510-85071111占地面积96.2116万㎡总建筑面积134万㎡总户数约1.1万户容积率1.39交房时间二期洋房2008年2月入住工程进度一起部分入住，部分主体封顶；二区洋房组团主体结构完成。开发周期7-8年绿化率/绿地率40%物管费1.75物管公司万科物业规划/建筑日本（株式会社）山工房施工单位中建集团景观设计公司日本（株式会社）和计画咨询公司营销代理公司上海新联康广告推广公司蓝色

7、创意（上海）车位数1：1.1车位租售价格5-8万/个有无产权无二期户型面积(㎡)数量比例销售比例起售价（元/㎡）均价（元/㎡）最高价（元/㎡）单身公寓54、56、8015%20%/9500/精装三房14010%090002*2*180-10015%75%6400720079003*2*2120-13040%90%4*2*2150-16020%80%产品特征洋房、多层、高层项目户型解析花园洋房户型：图表3二室二厅97平米图表4三室二厅120平米图表5三室二厅132平米图表6三室二厅136平米图表7三室二厅1

8、54平米图表8三室二厅157平米多层户型：图表9二室二厅93平米图表10三室二厅131平米特点：全明设计；三房设计普遍控制面积，都小于130㎡南北通透；多阳台，最少两个阳台；户型方正，利用率高。项目实际销售进度可售总套数成交套数销售面积销售比例3962套3464套415145㎡87.4%项目调研分析项目调研分析总体规划万科·魅力之城项目原型来自日本幕张新城，借鉴其高度融合城市中心功能和舒适居住功能、注重营造城市氛围的规划经验，