绿城集团及北京济南项目运作分析

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1、绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经14年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2500余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水等31个城市。至200

2、8年8月底，在建、待建项目达76个，土地储备总占地面积近2000万平方米，规划总建筑面积约2800万平方米。绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2007年实现销售额154亿元。绿城目前已连续5年名列中国房

3、地产公司品牌价值TOP10，连续4年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并两度蝉联浙江省房地产企业50强榜首；同时荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2008年，绿城总品牌价值达47.16亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。绿城简介创造城市的美丽绿城大事记时间主要事

4、件1995年公司成立，开发杭州丹桂花园、杭州丹桂公寓。1996年开发杭州九溪玫瑰园、杭州桂花园。1997年成立绿城建筑设计有限公司，开发杭州兰桂花园。《绿城房产》报创刊。1998年绿城房产一体化经营框架基本确定，开发桂花城。1999年开发紫桂花园2000年开发桃花源生态居住区、黄龙世纪广场、杭州绿园、舟山丹桂园等项目。首次在浙江省外设立新项目公司——上海绿宇房地产开发有限公司。开发资质升为一级。2001年绿城和北京中亚、浙江华门举行北京燕山新城（百合公寓）项目合作开发签字仪式。该项目是绿城公司介入北京房地产市场的第一个项目。发杭州春江花月、临平桂花城、合

5、肥桂花园等项目，合肥桂花园是绿城第一次走出浙江，由区域性发展商开始转型为全国性发展商。2002年浙江绿城控股集团、绿城房地产集团正式挂牌运作。举行了首次别墅研讨会。2003年首次发行房产信托，标志着绿城集团的融资渠道趋向多元化。浙江绿城房地产营销有限公司成立。2004年集团工会成立。2005年变更为外商独资企业2006年绿城·青岛理想之城奠基，进军青岛。HK.3900在香港联交所挂牌上市，总集资额达26.63亿港元。可转换债券同时在新加坡证券交易所成功挂牌上市。2007年在21个城市有43个项目。绿城·南京玫瑰园开工，进入南京市场。土地储备迅速由2006

6、年7月的仅800多万平方米增加到超过2200万平方米。2008年5月初，31亿元拿下杭州三块建设用地，且平均楼面价格直逼万元每平米。5月14日，绿城联手浙江大型国有企业—浙江省能源集团旗下的浙信房地产，以10.58亿元夺得浙江西部住宅区的一副商住用地。绿城集团管理架构图绿城之全国布局注：绿城地产自1995年成立以来，以杭州为据点，2001年始在浙江省外扩张，目前在全国12个省的20多个城市有项目，近期取得的新项目在大连、海南和新疆。在业务拓展方面，绿城侧重省会城市，在合肥、南京、济南、乌鲁木齐等省会城市均有项目。绿城海南绿城大连绿城开发策略：1、独立拿地

7、：一般“高价拿地开发高档楼盘卖高价”，开发风格较激进。2、合作经营：在近年快速的扩张中，因资金紧张，负债率高（负债率1：1），绿城已经很少直接拿地，而是通过品牌输出等方式与其他公司合作开发，基本上是绿城出力，而其它公司出资，采用贴牌模式进行合作：1、2004年9月，浙江省发展投资集团与绿城共同出资组建了杭州翡翠城房地产开发有限公司，共同开发位于杭州新区西溪闲林板块的“发展绿城·翡翠城”项目。2、2005年8月，浙江发展投资集团与绿城集团再度联手，合作开发位于西溪国家湿地公园正南侧的杭政储出（2005）2号地块。3、2007年5月底，绿城联手葛洲坝、康居投

8、资，34.9亿元在杭州拿下一楼面地价高达11759元/平方米的地块。4、2007