2016年房地产营业税改增值税政策详解

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1、精品文档2016年房地产营业税改增值税政策详解2017年3月24日，财政部和国家税务总局在其网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，宣布自2017年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳税人纳入试点范围。下面是小编整理好的房地产营业税改增税的政策，欢迎阅读!该文件进一步对现行的关于交通运输业、现代服务业和邮电通信业的增值税规定做了调整，财税106号文件相应废止。至此，营改增将覆盖原来适用营业税的所有行业，从而使增值税全面替代营业税。本期税务评论将就房地产业的试点规定及其行业影响进行深度解析

2、，并提出应对建议。36号文有关房地产业营改增的政策要点销售房地产适用的增值税政策从2017年5月1日开始，房地产业将被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创11/11精品文档对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指《建筑工程施工许可证

3、》注明的合同开工日期在2017年4月30日前的房地产项目;对其他情形，指纳税人在2017年4月30日前取得或自建的不动产。此外，36号文还就各类情形下如何计算销售额进行了明确。相关政策具体如后文的表一、表二所示。36号文的附件3中对个人销售住房所适用的增值税政策进行了如下明确：个人销售自建自用住房免征增值税。个人销售购买的住房，则按购买年限，房产所在地区等条件进行区别税务对待。租赁房地产适用的增值税政策从2017年5月1日开始，不动产租赁服务适用11%的增值税。一般纳税人以经营租赁方式出租老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。

4、如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%征收率。相关政策请参见后文表四。表一：房地产开发企业销售其开发的房地产项目1增值税处理表二：非房地产开发情形1增值税处理表三：个人销售购买的住房增值税处理表四：不动产经营租赁增值税处理2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创11/11精品文档观察和分析短期内对房地产企业增值税税负影响可能较小房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制

5、定了相关过渡政策——一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则，在此过渡政策下，短期内房地产企业增值税税负可能维持大致平衡或略有下降，符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看，房地产新项目适用11%的税率，且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重，在人工、利息支出不能带来进项税额抵扣的情况下，未来增值税税负可能有所增加。不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创11/11精品文档2017年5月

6、1日后，一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2017年5月1日后取得的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这一政策有望大幅度增加购进不动产企业的进项税额，起到抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特别是对于缺乏进项税额的企业，这一效应会更加明显。考虑到目前房地产市场的走势，以及不动产投资带来的保值增值效果，上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。房地产开发商对房地产老项目的增值税计税方法具有选择权房地产开发商对房

7、地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法，两种方式的比较如下：基于两种计税方法各有优劣，房地产开发企业应对房地产老项目后续可以取得的进项税额进行预估，并结合其增值税管理水平来进行理性的选择。明确土地价款可从销售额中扣除对于此前房地产开发企业普遍关注的土地价款处理问题，36号文在附件2中加以了明确，即房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地价款可以从销售价款中扣除以计算销售额。我们推测，这一处理的原因很可能是考虑到目前政府部门收取的土地价款不需要缴纳增值税，因此不会相应带来土地价款的进项税额抵扣问题。

8、然而，值得注意的是，如果房地产开发企业对房地产老项目选择适用简易计税方法，那么虽然可以适用仅5%的征收率，但土地价款扣除的待遇则无法享受;在缺乏土地价款进项税款抵扣的情况下，相关