关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

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1、关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。一．土地承包经营权土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。（一）土地承包经营权的主体《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”第十五条

2、规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。（二）土地承包经营权的取得方式根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一

3、种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。（三）取得土地承包经营权的法定程序1.本集体经济组织成员的承包经营根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“10农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”根据《农村土地承包法》

4、第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行：（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；（5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。（6）由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。以其他方式取得承包经营权的，《农村土地承包法》第

5、四十五条、四十六条分别规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。”2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营根据《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”因此，经过村民会议三

6、分之二或者三分之二村民代表的同意，并且经乡（镇）政府批准，农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。10由本经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。（四）土地承包经营权的流转《农村土地承包法》第三十二条规定明确了以家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转方式：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该法第四十九条明确了以其他方式取得土地承包经营权的流转方式：“通过招标、拍卖、公开

7、协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，土地承包经营权的流转应注意以下几点：1.农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。2.农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。且受让方应当具有农业经营能

8、力。3.承包方与发包方应在协商一致的基础上书面签订《农村土地承包经营权流转合同》，农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。4.发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。5.乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转