农村集体土地使用权流转管理

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1、农村集体土地使用权集体土地使用权是指本集体成员个人（或单位)或非本集体成员以普通公民身份（或单位）取得的集体土地使用权，是对集体土地的用益物权，集体包括集体建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权。农村集体土地使用权流转农用地使用权流转非农用地使用权流转。农用地使用权流转发生的背景农地使用权流转是农村家庭承包制继续稳定发展的有效途径社会主义市场经济体制的确立和发展进一步促进了农地使用权流转农地使用权流转是WTO规则的必然要求农地使用权流转，适度集中经营是农业现代化的必由之路农地使用权流转能有效促进农民收入的增长，可以实现农

2、民的更大权益农用地使用权流转的形式承包经营出让出资入股转让转包租赁（出租）抵押继承互换反租倒包农村农用土地流转管理与完善（1）前提条件：农村剩余劳动力转移明晰的土地产权完善的法律法规农用地分等定级和估价（2）流转管理农村集体土地产权调查农用地分等定级估价工作建立技术保障体系承包经营农地承包。这是我国取得农地使用权的最主要的方式，依承包主体的不同可分为集体经济组织成员的承包和集体经济组织以外的成员和单位的承包。我国《农村土地承包法》将承包的方式划分为二种即:家庭承包(第二章)和其它方式的承包(第三章)，并指出“家庭承包的承包方是

3、本集体经济组织的农户”出让这是指集体经济组织以土地所有者的身份将土地使用权在一定年期内〔一般50年)让予土地使用者，并由土地使用者向集体支付出让金的行为。“出让”其实质就是这里所指的“其它方式的承包”。当前出让农地标的主要是“四荒”地使用权，出让方式有协议、招标、拍卖三种，出让价格是市场价格，出资入股在实践中，出资入股的情形包括两种：（1）为合伙经营而以土地承包经营权出资入股。（2）以土地承包经营权出资入股组成股份合作企业（合作社）或公司法人拥有，转包承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事

4、农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。转让指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转让方为本次流转前的原使用权租赁（出租）承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后

5、原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。抵押土地承包经营权人在法律许可范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地承包经营权作为债权的担保;当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并就处分所得的价款优先受偿。继承土地承包经营权能否继承在我国是个有争议的问题。一般民法理论认为不能继承，但对于承包产生的收益，则可以作为遗产继承。理由不外有三:一是承包土地不是承包人拥有的私有财产，承包人只有经营使用权，无权做出继承处分;二是承包合同关系具有相对性，是不能继承的

6、:三是认为承包权只是经营管理权，而非财产权。互换承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。反租倒包反租倒包可以理解为土地承包经营权出租的一种形式。指的是村集体经济组织或者村民委员会向农户支付一定的资金，将农户承包地的经营权收归集体，集体再将其租赁给外来的公司、农户，或者是在进行一定投资后再将其倒包给本村的部分农户。集体非农用地使用权流转的背景第二、第三产业发展和城市化进程加快用地需求激增土地利用方式上比较利益差距加大征地补偿水平过低，而用地成本很高乡、村政府行政权

7、利对集体土地产权限制过大集体非农用地使用权流转的形式转让出租抵押联营入股法院判决转让集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金出租这是集体非农建设用地流转的主要形式。（1）集体所有者为出租主体。村集体将非农建设用地使用权或厂房出租给企业或个人；（2）建设用地使用者为出租主体。主要表现为村办企业以全部或部分土地出租。抵押集体建设用地使用者将土地使用权作

8、为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。联营入股集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作为合办企业的条件而发生的流转。其经营的风险使这种形式逐步为出租所取代。法院判决因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流转。这种情形在沿海一带