房地产投资宏观专题：等风景看透，看细水长流

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1、目录房地产行业的五星分析法4五星分析法概述4房地产行业指数的周期性波动7房地产行业两次周期的比较9两次周期的撬动力不同9住宅房地产：从市场主导到政策主导10商业房地产：周期的回落12工业地产：出现起色13房地产行业投资增速预测14房地产投资增速上行的影响力14房地产投资增速下行的影响力14预测房地产投资增速15结论：一切有尽头16若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本2018年7月18日等风景看透，看细水长流2若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本图表目录图表1.当前房地产政策综合情况4图表2.当前土地指数

2、综合情况5图表3.土地指数历史走势5图表4.当前开发指数综合情况6图表5.开发指数历史走势6图表6.当前销售指数综合情况6图表7.销售指数历史走势6图表8.当前资金指数综合情况7图表9.资金指数历史走势7图表10.房地产指数与房地产行业投资、销售、房价波动的对比8图表11.当前房地产指数综合情况8图表12.房地产行业指数的历史走势8图表13.四项综合指数的历史走势9图表14.住宅行业综合指数历史走势10图表15.住宅行业中土地、开发、销售综合指数历史走势10图表16.一线城市住宅指数的历史走势11图表17.一线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走

3、势11图表18.二线城市住宅指数的历史走势11图表19.二线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势11图表20.三线城市住宅指数的历史走势12图表21.三线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势12图表22.商业办公楼开发综合指数历史走势13图表23.商业营业房地产开发综合指数历史走势13图表24.工业行业土地综合指数历史走势13图表25.工业土地购地面积同比出现上行趋势13图表26.待开发土地面积累计同比快速增长14图表27.新开工面积同比明显上升14图表28.房地产开发资金来源同比增速趋势性回落15若出现排版错位，可加微信535600147，

4、获取PDF版本图表29.期房与现房销售增速分化15图表30.预测2018年房地产开发投资累计同比增速152018年7月18日等风景看透，看细水长流3若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本房地产行业的五星分析法这部分主要讲了三个内容：我们针对房地产行业构建了五星分析法和房地产行业综合指数；详细解释房地产行业指数的构成；从房地产行业指数的历史波动，分析周期性规律和当前所处阶段。从房地产行业整体的情况来看，当前行业明显处于下行周期当中，参考历史规律，预计房地产行业仍将下行一段时间才能重新进入上行周期；从细分指标来看，当前最强势的是土

5、地指数，供地面积、购地面积、以及土地成交溢价率都一定程度上反映出土地市场需求较强劲。五星分析法概述构建房地产行业综合指数。我们将房地产产业链分为五个可以通过数据跟踪的重要环节，分别是政策、土地、开发、销售和资金，并且在每个环节选择五组关键数据，对数据进行同口径同比计算处理汇总后，可以得出每个环节的指数，再根据不同分析口径加总得到综合指数。综合指数的变化可以反映出房地产产业链整体和各个环节的状态，并且可以反映出可比口径下，历史趋势的变化和当前所处阶段。考虑到政策的统计方式带有主观判断，因此暂未归入总指数的统计范围，目前仅作为房地产行业周期分析的参考

6、。房地产行业综合指数应用的扩展性。我们希望这个分析框架可以用于房地产产业链各个环节的分析，不仅包括房地产市场整体。从公开可得的数据来看，我们可以将这一分析框架延展到住宅地产市场、商业地产市场、工业地产市场、以及一二三线城市住宅地产市场等方面。政策政策环节采取定性分析。政策对房地产产业链的影响较大，从政策内容来看，可以归为五个大类，分别是：中央政策、省部金融政策、一线城市房地产政策、二线城市房地产政策、以及三四线城市房地产政策。由于房地产政策的影响较大且影响范围广泛，但难以定量，因此我们选择定性的方式对政策进行分析。评分方法分为三等：边际收紧、边际

7、不变、边际放松。分化的房地产政策。从当前的房地产行业政策来看，整体的基调还是包括三个：“房住不炒”、房地产去库存、以及建立房地产长效机制。其中中央、省、部和金融的整体政策还是以边际收紧为主，主要体现在抑制投机需求、强调房地产的自住属性；一线城市由于房价较高、新增住宅用地较少等缘故，房地产政策导向更倾向于改善结构、丰富房地产多层次供给、建立长效机制等方面；二线城市由于房价出现明显上涨，在本轮周期中经历了先放松再收紧的过程；三四线城市是本轮房地产去库存的主要地区，政策方面相较一二线城市明显更倾向于边际放松。图表1.当前房地产政策综合情况中央政策若出现

8、排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本1-1-1-1-1三四线城市若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版