中国铁建·荷塘星城竞品个案分析——锦绣香江·湖湘文化城

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1、中国铁建·荷塘星城竞品个案分析——锦绣香江·湖湘文化城中国铁建·荷塘星城竞品个案分析——锦绣香江·湖湘文化城湖南中原事业七部B组中国铁建·荷塘星城项目组HuNan.11.2012项目基本概况锦绣香江高层：2.0，别墅：2.<5，商业:3.<5物管费（元/月/平米）广州增城香江物业管理有限公司物业公司占地17.<5万㎡总建面40万㎡物业形态多层、高层容积率1.24产品别墅、高层、写字楼、公寓价格联排均价：6600元/㎡双拼均价：9000元/㎡高层均价：4600元/㎡外立面风格新古典主义风格项目地址红旗中路与云龙大道交汇处开发商株洲锦绣香江

2、房地产开发有限公司整体规划：项目沿龙母河规划为低密度物业，天际线往纵深拔高，做到最大化利用优势景观资源，并于临云龙大道侧有部分高层与少量商业。项目二期（待建）整体规划及开发节奏项目一期二批（即将认筹）项目一期一批（已售罄）五星酒店湖湘博物馆写字楼公寓临街商业启动区策略：以低密度物业先行撬动市场，从而拔高项目整体形象。14套临河双拼别墅104套联排别墅6栋湖景高层，约400套，10月底开盘预计推出200套启动策略市场占位：城市中央生态别墅。市场占位分析世界级??城中央??生态城城央生态别墅3000亩湖湘别墅大盘；城市中央——长株潭融城核心

3、；云龙新城、龙母河、湖湘博物馆三大百亿工程配套；大红旗商圈<5分钟生活圈；26公里龙母河沿河风光带，打造出森林级自然景观资源；营销举措布查特景观样板房，以胜景礼献株洲2012.10.1一期118套别墅全城绽放2012.7.7一期二批174套高层住宅盛大开盘2012.10.272万抵<5万高层认筹全城启动2012.9.82012.<5.4-6株洲主流媒体考察香江地产广州项目，共鉴香江控股品牌实力2012.<5.17别墅VIP诚意登记启动2012.6.16别墅样板房开放2012.6.27<5万抵10万别墅认筹全城启动一期一批别墅产品解析低密

4、度物业联排别墅：进一步优化联排边户利好，拉开与中间户的价差，价差达40~<50万/套，无地下室，无车库。中间户：面积约200㎡左右1个停车位赠送约27.47㎡边户：面积约240㎡左右2个停车位赠送约100㎡花园1个大露台客厅挑空赠送约<50㎡户型研究双拼别墅：客厅挑空，大面积赠送露台，无地下室，其他赠送空间不大。户型研究别墅区展示及启动：强化内环境，启动别墅作为接待点，开设样板房，同时于<5月份进驻王府井展点，开始第一轮蓄客。展示策略别墅开盘情况（2012.7.7）：成交率100%，蓄客期约70天。推售概况：开盘当天推出216-260㎡

5、联排别墅104套，347㎡双拼别墅14套，共计118套房源。价格情况：折后联排最低价<5888元/㎡折后联排均价6600元/㎡，折后双拼均价9000元/㎡优惠情况：1、认筹<5万抵10万，开盘当天再减3万；2、开盘当天享受9<5折，一次性9折，按揭94折；3、一周内准时签约98折。销售情况：截止当天晚上9点选房结束，现场销售118套，销售率100%。37.2%<51%11.9%配比700060009000单价（元/m??5）446014套数户型A户型B户型(中间套)C户型(边套)面积（㎡）333190227类型双拼联排联排开盘情况回顾成

6、交客户来源及关注点分析：项目成交客户以项目周边的荷塘区、云龙区为主，占到84%；且具体集中在红旗广场、田心。项目成交客户最为关注的价值点为优势地段及超高性价比，而客户对资源、环境的关注度较弱。成交客户分析成交客户年龄及职业分析：项目成交客户年龄集中在30-<50岁之间，客户年龄都处于事业有成的黄金年龄段的改善性需求。私企业主及企事业高管居多，占到77%，个体工商户也占到较大比重。成交客户分析一期二批住宅产品解析低密度物业小三房户型：面积101㎡，采光性强，功能区隔合理，实用率较高。户型研究户型方正，全明设计，采光性强；各个功能分区合理；

7、双阳台设计，景观与生活功能区隔；101㎡小三房，实用率极高；主卧独立，私密性强。2+1户型：面积103㎡，南北通透，双向阳台，赠送面积大。户型研究户型方正，全明设计，南北通透；各个功能分区、空间布局合理；南北双向阳台，生活与观景功能分隔；2+1灵动户型，两房享三房面积；双卧室均有270°观景大飘窗。三房户型：面积148㎡，南北通透，功能区隔分明，有一定的赠送面积。户型研究板式结构，南北通透；南北双向阳台，生活与观景功能区隔；主卧有独立卫生间，私密性强；三个卧室均有飘窗，景观价值高。3+1户型：面积148㎡，南北通透，采光通风俱佳，赠送面

8、积较大。户型研究户型方正，南北通透；全明设计，采光好；南北双向阳台，生活与观景功能区隔；客厅开间较大，景观价值较高；主卧有独立卫生间，私密性好；3+1三房享四房空间。4+1户型：面积178㎡，大平层豪宅，大