房地产项目前期策划解析

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1、房地产项目前期策划报告模板PartⅠ第一部分市场调研一、城市发展PEST分析1.城市发展政治环境（P）（1）国家或城市发展宏观政策；（2）城市规划发展趋向分析。2.城市发展经济环境（E）（1）城市建设状况；（2）城市产业发展；（3）城市经济实力（人均GDP）；（4）城市消费实力（恩格尔系数）；（5）城市精神价值。3.城市发展社会环境（S）（1）城市人口及结构；（2）城市化水平；（3）基尼系数；（4）人均居住面积。4.城市发展技术环境（T）（1）城市智力及研发水平；（2）新技术产品产值所占比重；（3）社会劳动生产率；（4）科技进步贡献率。二、城市发展房地产市场总体环境调研1.城市房地产市场

2、总体特征（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；（3）城市房地产区域特征分析；（4）城市房地产营销特征分析。2.城市房地产发展市场主体特征（1）城市房地产开发主体特征；（2）城市房地产产品特征；（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产消费主体特征。3.城市房地产发展预测（1）宏观政策对房地产市场的影响；（2）城市投资环境发展分析；（3）城市房地产投资趋向分析；（4）城市房地产发展趋势分析。三、区域房地产市场调研1.区域城市发展总体特征2.区域房地产市场地位及特征3.区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可替代

3、性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究。内容包括：（1）规划设计及卖点；（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例，平面结构特色，主力户型等；（3）项目定位；（4）营销综合及策略；（5）价格标准及策略；（6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等；（7）促销措施及效果；（8）销售状况；（9）客户群分类特征；（10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。4.重点竞争性项目（现状或潜在）调研（1）区域房地产相关项目调研分析；（2）

4、与本项目竞争关联性调研分析。①项目所处外部环境比较；②项目核心价值点比较；③项目市场机会比较；④项目发展策略比较；⑤其他竞争关联性分析比较。5.消费者群体研究主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。PartⅡ第二部分项目SWOT分析一、项目概况1.项目基本背景；2.项目规模及用地状况；3.项目区位分析；4.项目周边环境。二、项目SWOT分析（价值点及市场机会）1.项目优势；2.项目劣势；3.项目机会；4.项目威胁；5.项目发展战略思路。PartⅢ第三部分项目定位一、目标客户定位1.目标客户定位（1）市场细分；（2）选择目标市场；（3）目标市场细分定位。2.目标

5、客户基本特征（1）目标客户区域特征；（2）目标客户家庭结构；（3）目标客户职业；（4）目标客户年龄；（5）目标客户收入；（6）目标客户置业次数。3.目标客户置业需求特征（1）目标市场价值取向分析；（2）目标客户产品需求特征。二、项目总体市场定位1.定位于地位或品牌形象；2.定位于产品功能或价值；3.定位于消费者；4.定位于上述组合。三、项目形象定位1.项目推广形象定位；2.项目核心概念；3.市场形象的内涵。四、项目产品定位1.整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。2.小区规划策划（1）规划布局综合效益、环境处理、区内环境。（2）群体

6、组合卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色。（3）道路交通道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。（4）配套设施、管网公共建筑（如会所、儿童游乐场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等。（5）绿化小品、植物配置整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。3.环境设计策划（1）居住环境设计一般原则（2）居住环境设计要素（3）绿地的设计要素①绿地的植物配置；②绿地的花坛设计；③绿地的草坪设计；④园路设计；⑤区内装饰场地设计（4）环境小品①建筑小品如休息亭、小桥、出入口等；②装饰小品如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；③公用设施小品如路名牌、标志牌、门

7、栋号、电话厅、灯具等；④游憩设施小品如戏水池、座椅、桌子等；⑤工程设施小品如斜坡、护坡、台阶等。4.建筑设计策划（1）建筑风格；（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低层、多层、小高层；5.户型设计策划（1）产品组合策略；（2）产品平面组合；（3）户型比重确定；（4）各户型面积定位；（5）户型室内配比；以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。