房地产项目前期策划方案

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1、房地产项目前期策划方案区域房地产市场分析房地产市场概述柳州及其周边房地产市场发展现状项目周边典型住宅项目概况地区房地产发展优势及市场机会点本项目市场定位与主题概念项目概况项目SWOT分析市场定位项目规划建议区域房地产产品现状本案分期发展策略建议产品设计策略营销策划及项目推广营销运动中的三种“力”本案包装策划差异性策划思路销售价格策略推广思路及费用预算柳州及其周边房地产市场发展现状一、高档项目市场现状及分析“新政”导致炒、购房者观望，观望导致成交量萎缩。另据调查显示：5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘

2、的销售进入“停滞”期。由于目前已经上市的高档楼盘，已经出现了卖不动的情况，除了提高性价比外，就是降价，调整的空间,提高项目的竞争力。有专家指出，目前全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面：一方面，所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。政策不断出台，包括重要领导人的讲话，都表明目前房价过高，要采取措施改变这一现状。同时，部分政策还有一系列细则将要出台，包括银行会不会再次加息等，都存在很多不确定因素。一位业内人士指出，房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调，并且谁也说服不了谁。“连他们

3、都看不清楚，购房者又如何看得清楚呢？”购房者看不清楚未来房价的走向，所以他们最好的选择就是等待。另一方面，从政策的实际影响来看，中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点，并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产，一般采取按揭的方式再次购房，然后采取先出租再出售的方式赚取回报，也有的投资者购房后闲置一边，等升值之后直接出售。而在今年不断出台的政策，无论是“提高首付比例”，还是“提高利率”的政策规定，对他们都有直接影响，并且关系到投资利润。再者，“购房不满两年再出售，按全部售房收入征收营业税”的规定也比较

4、“狠”地打击了投资者。由于5%的营业税征收标准比较高，所以如果投资者的房产升值不多，反而可能导致投资“赚钱不成，反蚀一把米”；并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间，而投资者一般都是购买期房，所以要想避开营业税，在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子，至少就得在签订购房合同之后四五年再转手，但那时的房地产形势已经很难判断了。除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外，开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。以前投资房产总是稳赚不赔，而现在情况不同了，投资者也更理性了，因为即使

5、是投资，最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。二、普通住宅市场现状及分析地区房地产发展优势及市场机会点市场机会点通过以上市场调研了解到：1、目前市场优秀楼盘极少，区域市场缺少有规模、有档次的精品；2、各项目中小面积户型较为畅销；3、现有项目产品差异化不明显，户外环境设计普遍较为粗糙，营销包装水平低。项目市场定位与主题概念项目概况项目紧邻“***”高速路，地处*****开发区中心地段，是未来柳州的发展重心，东侧是**大街，北侧是**路，西侧是**开发区政府规划用地，且开发区政府**办公大楼与本项目同时动工，地段

6、、环境、人文得天独厚。主要突出项目周边环境、设备、成熟、购房人群要关注吸引住的就是周边环境、地段成熟、购物方便、娱乐交通设备齐全等、主题建议以海为主题美景、浪漫主义为风格三、项目SWOT分析一、项目优势S1、地理位置优越，交通便利，购物方便、2、区域市场成熟，涿洲房地产市场发展已初现规模；3、项目占地面积大，可操作性强；4、开发商实力雄厚，目标明确。四、项目劣势W1、城市配套虽然本项目具有良好的交通配套环境资源，但是柳州市经济发展同临近的柳州等地比较相对滞后，因此本项目周边还处于“待开发”阶段，缺乏相应的城市配套

7、设施，导致本项目缺乏居住氛围，外地客户对本地块缺乏“认同感”。2、区位劣势本项目位于市区最东部，周边尚未形成居住规模，距离购物场所较远，居民生活配套不完善，日常生活不便利。3、临路噪音项目三面临街，临路的住宅楼座会存在一定的噪音影响，临路户型偏低的价位会拉低整体销售额。五、机会O1、区域市场缺少有规模、有档次的产品；2、区域内多数项目规模较小或已经结案入住，现阶段项目市场竞争力较强；3、随着开发区政府办公楼的落成，该区域将发展成为开发区的新中心。六、风险T1、项目处于现在的中心街区，势必疯狂争夺客户资源。该地区项

8、目竞争同质化严重，项目已认识到产品“差异性”的重要并开始模仿推广，项目将有一定市场竞争的风险性。2、项目处于平地阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。七、市场定位在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的