福州市商业地产发展问题初探论文

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1、福州市商业地产发展问题初探论文　　论文摘要：商业地产在我国发展时间虽短，但增长速度很快。本文从福州市商业地产的发展现状出发，分析了福州市商业地产发展迅速的原因，探讨了福州市商业地产发展的存在问题，及今后发展应注重的问题。关键词:商业地产发展商业地产广义上讲包括各种非生产、居住性物业，包括写字楼、酒店、旅馆及商业服务业经营场所等；狭义上指零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等商业服务业物业形式。狭义上的商业地产是地产商、投资者、经营者和物业管理商“四合一”的有机整体，其开发模式、融资渠道、经营管理都有别于住宅、写字楼等房地产形式。近两年，我国商业地产开发呈

2、现出大型化、订单化、规范化三大趋势，商业地产的开发在中国各大中城市突飞猛进，从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPINGMALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2－3倍，黄金地段的价格更高，尤其SHOPPINGMALL这种商业业态在中国的蔓延，使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。一、福州市商业地产的发展现状福州商业地产起步于上世纪80年代中期，近几年获得飞速发展。目前，福州鼓楼商业中心仍保持着商业规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的优势；台江中亭街，号称全省最大，建筑面积25万平

3、方米的商业街群人气渐旺；新发展的仓山、金山两大商业中心势头强劲，随着“麦德龙”落户仓山，南台大道及下藤路步行商业街的建成等，在六一路及上三路一带已初步形成“十”字形发展格局；而金山商业区由于金山新区规划可容纳30万人，商业氛围正在形成；商业总面积达21万平方米的宝龙广场康城百货，及对面商业面达积也有9万平方米万象商业广场天虹百货，也正在与东百大洋分庭抗争。而正在招商和在建的商业地产也为数不少。南门兜的冠亚广场与东兴南门广场，招商广告牌醒目，前者拟建15万平方米的购物广场，后者的商业面积为4000多平方米。二、福州市商业地产迅速发展的原因1、经济增长，

4、居民消费能力提高近年来，福州市经济发展迅速，城市人口进一步增加。中等家庭的收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。收入水平的提高必定带动消费水平的增长，使消费品的市场容量扩大。居民生活水平明显提高，消费能力增强，带动了商业的发展，商业的繁荣必然会给商业地产的快速发展提供广阔的空间。2、中小投资者是商业地产的主力军商业地产可租、可售，灵活的经营方式对投资者有相当大的吸引力。中小投资者既可自己经营，又投资置业，一举两得。通常商业地产年出租收益率15％，6－8年即可收回投资成本，是较有吸引力的投资形式。加之经济的多元化发展，使

5、有产阶层的人数逐年增长，从而给商业地产的发展带来了良好机遇。3、住宅建设促进商业地产发展福州市住宅房地产经过十余年的发展，以形成几大生活住宅区，住宅市场逐渐饱和，作为配套设施的商业地产成为房地产开发商新的利润增长点。另一方面，从住宅和商业地产开发的先后次序看，住宅的开发较商业地产的开发有一定的超前性，随着大量成熟的居住区的建成，必然会迎来商业地产的开发高潮。三、福州市商业地产发展存在问题据不完全统计，目前福州人均商铺占有面积近2平方米，超过了香港、深圳等城市的人均商铺占有面积。福州市商业地产市场供求关系失衡，销售型商业地产供求比例为1：，全市闲置商业

6、店面83万平方米，沉淀的资金至少在100亿元左右。凸现多重问题。1、缺乏统一规划目前一些相当大型的商业广场，定位为Mall，但由于其建设地域都不是福州市的商业繁荣地带，而是独立的一个大面积的购物中心，发展前景尚不明晰；宝龙广场就是很好的例子。一些商业地产出现冷热不均的情况，沿街店面相当繁华，而背街一面的店铺则大量闲置；中亭街发展初期正是如此。还有一些商业地产项目，仅仅强调追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。2、定位偏差每个商圈都有其合适的商业定位，如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天不足了。定位要看其主题、业

7、态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。业内专家指出，市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，才能出奇制胜。，“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。福州的中亭街，定位在“亚洲第一商业街”，如今却满是中低档的批发，也成了台江商圈档次不高的症结所在。3、盲目性的开发商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发的盲目，在建造这些商业设

8、施的时候，没有建造之前的可行性研究，购买力的分析，客流量的分析，预期利润的分析，预期销售额的分析，对于当地特