昆明安宁项目整体定位与发展策略研究中期汇报稿

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1、昆明安宁项目整体定位与发展策略研究中期汇报稿本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。昆明安宁项目整体定位与发展策略研究中期汇报稿谨呈:云南世纪天乐房地产开发有限公司本报告是严格保密的。项目顾问工作阶段划分2006/10/212006/10/30工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目开发启动策略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第

2、一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析10个日历天30个日历天2006/12/01本报告是严格保密的。在过去的一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察昆明、安宁宏观经济情况昆明、安宁城市发展现状昆明、安宁城市总体规划昆明、安宁房地产市场状况安宁温泉小镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈销售人员访谈世纪天乐相关人员的访谈昆明规划局、统计局、旅游局安宁国土资源局以及发

3、展改革委员会、规划局、旅游小镇办公室昆明低密度、中高端房地产在售（预售）项目昆明典型低密度项目宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析中高端购房人置业特点分析区域竞争、竞争项目态势分析中高端消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略确定产品定位研究开发节奏与开发时序研究地形地貌状况地块资源状况物业发展建议本报告是严格保密的。本次汇报内容项目基本条件与属性界定项目开发目标与约束条件项目发展背景研究问题的提出分阶段开发目标的制定项目开发启动策略分阶段目标客户体系建立阶段产品发展策略与建

4、议阶段资源利用策略与建议项目容积率区间的制定产品功能分区策略项目形象定位与区域价值项目经济评价本报告是严格保密的。一、项目基本条件与属性界定本报告是严格保密的。本项目位于中国西南旅游中心城市—昆明市安宁温泉镇，距安宁市6公里，昆明38公里本项目位于云南省昆明市安宁温泉镇，距离昆明38公里，50分钟车程安宁市为昆明地级市，昆明所辖5区（盘龙、五华、官渡、西山）、一市（安宁）、八县。温泉镇是安宁下属村镇之一，隶属于安宁管辖，距离安宁城市中心约6公里，10分钟车程，拥有丰富的温泉资源，但相对于昆明市属于房地产市场

5、的陌生区域。6公里区位条件本报告是严格保密的。项目地块交通便利，明年安楚高速公路的通行将建立项目与昆明市区直接便捷的联系交通分析——成昆铁路概况：成昆铁路(全长l091公里。是西南与西北相互联系和资源外运的重要通路。和地块联系：温泉镇处在成昆铁路线上，从昆明出发可以直达温泉站，通过项目东北角到达项目南部地块；随着成昆铁路复线方案的规划建设，未来必将承担更多的昆明到安宁的交通人流；——安楚高速（建设中）概况：安楚高速公路起于安宁市和平村，止于楚雄市达连坝，路况为双向六车道设计。和地块联系：通过昆安高速转安楚高

6、速公路，安楚高速公路规划将在和平村或者白塔村建设一个高速出口，通过安温公路到达项目南侧地块；——安温公路概况：安温公路为连接安宁市区和温泉风景度假区的重要通道；和地块联系：安温公路沿螳螂川延伸，从安宁出发，其中的一段紧邻项目南侧地块可以通过安温公路直接到达项目国际会议中心地块；目前地块和昆明交通通行时间在50分钟左右，明年安楚高速公路建成后地块和昆明市区的通行时间可以控制在30分钟本报告是严格保密的。项目总占地面积9689亩，被成昆铁路分为南北两侧地块，具体的控制性指标未定成昆铁路南侧地块北侧地块ⅠⅡⅢ规划

7、指标本报告是严格保密的。本次顾问的重点是在考虑9600亩开发背景下针对可以率先取得的1200亩给到定位和发展策略建议本次项目工作背景：开发商计划分期获取9689亩土地的开发权，首期土地获取计划为项目南侧地块西部1200亩。目前的拿地次序是最先获得地块中部667亩居住用地的开发权；其次为北部267亩居住用地。最后为南侧临路244亩用地南部244亩国际会议中心用地土地性质为市政设施用地，通过划拨形式取得，开发商只有开发权和经营权，目前暂无变现权，但未来存在与政府协商部分转变土地性质的可能性。南侧地块规划建设18

8、#高尔夫。本次顾问工作重点：基于9686亩进行对区域整体定位在区域整体定位和功能分布的基础上对1200亩给出具体的发展策略顾问工作重点本报告是严格保密的。项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好；局部有水系；内部有少量物业待拆迁项目地块森林茂密，主要以山峦和坡地为主；地块主要包括三类性质用地：建设用地、林地及少量农田。地块优势分析：地块内部起伏的坡地地形，适合山地高尔夫球场建设，相应降低球场