滨州龙腾阁项目市场调研报告

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1、滨州龙腾阁项目市场调研报告第1章宏观市场环境研究分析第2章滨州市房地产市场环境分析第3章滨州市区房地产竞争状况调查分析第4章消费者调查分析第5章项目概况及项目宗地分析第6章项目户型结构分析第7章项目商业地产的策划与运作（续）1目录第8章项目项目认筹方案与销售策略（续）前言此次调研最直接的目的是为滨州龙腾阁项目的市场定位及后期的运作提供一些切实可行的参考依据。鉴于项目位于滨州市西城区，经过调研后确定研究内容基本为宏观经济、房地产环境、项目片区环境、项目地块和需求市场等。通过从宏观到中观、微观、从全局到局部的层层

2、递进的分析，确定项目开发的优劣势和机会威胁等。为项目定位、开发策略等提供足够数据支持。我司深信，通过我司对项目客观、科学的分析与论证，充分挖掘和发挥项目的强势资源，必能辅助合理制定本项目的可行性开发方案，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭借我司积累的房地产项目代理工作之经验，本市场研究报告提供之内容必将有效推动本项目的成功策划和定位推广。调研时间：2010年3月15——2007年3月23日调研范围：本次调研涉及的范围为整个滨州市区，包括滨州的经济开发区，不涉及郊县市地区。滨州市房地产市场已经具备

3、相当规模，在售个案60余家左右，本次调研涵盖80%以上的项目，尤其针对本案的目标市场。现提供本报告，以供参考2第1章宏观市场环境研究分析3地理位置与自然环境滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。滨州市位于山东省北部，黄河三角洲腹地，濒临渤海湾，东经117°15'—118°37‘，北纬36°41’—38°16‘。全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，土地总面积9445平方公里。滨州位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济

4、南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。宏观社会、经济环境分析城市基本概况4滨州在山东的区位图5辖惠民、阳信、无

5、棣、沾化县、博兴、邹平、滨城以及滨州经济开发区6县2区，包括9个街道办事处、57个镇、18个乡。2009年底，全市人总人口377.50万人，人口密度393人/平方公里。滨州市人口多年保持稳定，外来人口增加量不大。其中本项目所在地滨城区共计627986人，总户数为191382户，家庭户规模为3.28人。行政与人口6滨州市是黄河文化和齐文化的发祥地。一代兵圣孙武、汉孝子董永、宋代著名政治家范仲俺、明初农民起义领袖唐赛儿等名人志士都出生或生长在这里。博兴县是地方戏剧山东吕剧的诞生地，已连续举办了三届“国际小戏艺术节

6、”。革命战争年代，这里是全国著名的渤海根据地。滨州市还具有新、奇、野、美的自然风光和古、现代人文景观。素有“鲁北黄山”之称的邹平南部山区，凡景秀丽，是良好的避暑和度假胜地；北部沿海有可供直接观海的贝壳堤、旺子岛，有广阔的天然狩猎场和跑马场，兵圣帮里惠民县有玲珑别致的“孙子故园”和气势宏伟的“中国孙子兵法城”，邹平范仲俺读书洞，滨城唐赛儿纪念馆，无棣海丰塔，大汶口和龙山文化遗址，以及全国仅存的城堡式魏氏庄园等名胜景地历史与人文7人文自然景观资源：四环五海规划，是未来开发利用的重点，以中海为中心，在周边地区增设大

7、型购物中心、星级酒店、餐饮娱乐并配以桥梁、道路建设，将形成西部人文兼自然一景。滨州市是一座新兴旅游城市，城市建设初具规模，服务设施日趋完善，城市综合功能不断增强，为首批国家级卫生城市，被誉为黄河下游的一颗明珠。滨州教育、科技、卫生等社会事业和商贸、金融、饮食服务业发展很快，设施日臻完善，为黄河三角洲开发奠定了坚实的社会基础。土地资源：截止2005年底，全市各类土地94.45万公顷，其中农用地62.51万公顷，建设用地14.64万公顷，未利用土地17.29万公顷。且农用地熟化程度好，生态环境稳定，投入产出率高，

8、具有建设国家重要农牧渔业基地的良好条件。矿产资源：是全国第二大油田——胜利油田的主采油区，石油地质储量和天然气储量极为丰富；南部有贮量丰富的铜、金矿和花岗岩、麦饭石、矿泉水；北部沿海蕴藏着非常丰富的贝壳资源，在建材、饲料添加剂、新型陶瓷等方面的开发前景十分广阔。水资源：境内水资源分为地表水、地下水、黄河水。全市多年平均地表经流和过境河道经流总量为384.87亿立方米，其中黄河年均径流量为362.79