南宁火炬路地下商业项目市场调查报告89p

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1、火炬路地下商业街市场调研报告广西合富辉煌房地产顾问有限公司2012年1月10日目录1.宏观政策分析2.西乡塘规划分析3.南宁市商业调研分析南宁市商业发展历程南宁市专业市场调研西大商圈市场调研南宁市商业业态调研4.总体结论百佳汇流行前线专案分析宏观政策一经济发展形势对商业地产的影响按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国

2、零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。宏观政策近年来国家调控的房产新政都只针对房地产住宅市场，对省会城市、房价上涨过快地区实

3、行限购令，限售第3套房，抑制炒房等行为，对于非住宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝毫未受新政影响。在购房受到限制的情况下，越来越多的投资者开始将资金流注入未实施限购的商铺，南宁本地人“一铺养三代”的观念也日趋加深。从各房地产项目加大对自身商铺的营销力度上看，也能看出南宁楼市开始显现出商业地产的转型趋势。商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。经济发展形势对商业地产的影响宏观政策随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐

4、，商业地产进入了快速发展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收

5、方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。金融政策对商业地产的影响宏观政策小结目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展有利。对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、

6、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商业地产，顺应时代潮流。宏观政策二西乡塘片区规划轻轨1号线2015年建成开通西乡塘片区规划合富观点：2015年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站，对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。西乡塘客运站将于2011年底竣工投入使用合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一

7、带阻塞的交通情况起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。西乡塘片区规划东西向快速路与南北快速路立交合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。互通立交西乡塘片区规划三南宁市商业调研分析★南宁市商业发展历程★南宁市商业业态调研★南宁市专业市场调研★西大商圈市场调研★百佳汇流线前线专案分析南宁90年代早期商圈的形成南宁早期商圈以朝阳商圈为核心，进行对外发展，

8、首先发展到了西面的华西、华强路的小商品批发市场，以南宁百货大楼为核心，通过零售和批发类贸易辐射服务整个全区的商品供应；紧接着，以东葛和古城、七星、星湖为2个方向的商圈逐渐形成，使得南宁的商业发展奠定了向东发展的趋势。朝阳商圈华西、华强路商圈七星、古城、星湖商圈东葛商圈百货大楼南宁市商业发展历程南宁市商圈发展共经历了4