昆明青年路商圈商业市场调查报告

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为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划昆明青年路商圈商业市场调查报告　　昆明金鹰天地购物中心　　开发商：金鹰国际集团　　项目概况：金鹰天地购物中心集高品位时尚商业、文娱康乐、超五星级酒店为一体14层高层，地下为3层。项目占地面积：为12761平米，总建筑面积12万平米，其中商业近8万平米，金鹰国际酒店4万多平米，商业配套约万平米。　　购物中心一至八层为商业中心，设有餐厅、休闲娱乐中心、健身房；九层至十四层为五星级酒店，酒店总面积万平米，客房288间；三层的地下室，设有超市、大型停车库。内设酒店、餐馆、食堂、咖啡馆、饮食广场、商店、超级市场、室内运动场、保龄球场、体操馆和中大型停车场。　　项目定位和特色：　　昆明金鹰天地是继昆明金鹰购中心之后，金鹰国际在青年路又一　　恢宏力作，与邻街的金鹰购物中心邻街呼应，将高端奢华在青年路商圈实现完美交融，成为青年路商圈乃至昆明业亮点。项目集商务、购物、娱乐、文化、体验为一体，全力打造成一站式商业综合体的典范。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　金鹰天地，以18-38岁都市年轻主流消费群为目标，倡导“都市时尚流行目的地”的经营理念，诠释时尚潮流的消费方式、传递健康快乐的生活情怀。金鹰天地以引领都市消费潮流为目标，荟萃国际潮流服品生活超市、时尚运动休闲、中西特色美食、五星数码家居生活、动感电玩及儿童乐园等丰富业态荟萃时尚流行、点亮一城璀璨。　　入驻品牌：　　业态布局：　　B1精品生活超市　　1F国际时尚名店　　2F国际潮流服饰　　3F少淑女装&时尚男装　　4F3C数码&休闲运动　　5F儿童乐园&生活家居　　昆明主要商圈表：　　昆明由于历史和地理原因形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。　　商业核心地带三市街商圈目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　由百货商场和临近的正义路街铺构成，代表商场有柏联百盛、昆明百货大楼，正义路街铺单店，营业面积通常在３０－８０平方米；正义路和南屏街是昆明商业最繁华的地段，日用百货和服装是其主要业态，两大百货均坐落附近，每日人流不断，商业气氛浓厚。　　每逢节假日、黄金周，核心商圈所迸发的“热效应”以无法估计的能量四处绽放，百盛、百大新旧两店、肯德基、麦当劳餐厅人流如织，三市街成为最为火爆的核心地带，甚至影响了处于商圈边缘位置的金马碧鸡及东寺街。究其原因，身处昆明城市中轴线上的地理位置得天独厚，几经城市改造，这里的配套设施越来越完备，中西式餐饮、品牌店、大卖场等各种业态齐全，条件日趋优越。　　与百货相互呼应的是，家电卖场的加入，成为三市街商圈最强有力的补充，最为尖锐的竞争集中在百大家电与国美顺成店之间，两店仅一街之隔，促销人员的距离也仅１０米不到。竞争以针尖对麦芒形成了近距离的相互对垒态势，此种局面在昆明市场并不多见，再加上身处黄金位置的红华家电，一向在次核心商圈游走的家电大卖场入驻核心商圈，也成为昆明商业的一大特色之一。　　年轻朝气青年路商圈目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　由百货商场和临近的青年路、人民中路街铺构成，代表商场有新西南广场、时尚春天、仟村百货，青年路街铺单店营业面积通常在３０－８０平方米；青年路以时尚一条街，精品服装为主，各种各样品牌专卖店琳琅满目，年轻、朝气、时尚，是这条商业街的标志。　　尽管青年路商圈一直都未有大起色，但不少商家仍然坚信：青年路仍有望迅速崛起，挑战容量有限的三市街商圈。毕竟，在写字楼林立的周边环境里，这里流动的高质量人群依然可能成为未来高品质商品的消费群。与三市街商圈消费群的复杂性不同的是，青年路聚集的更多的是本地消费群，容易培养购买忠诚度且有效购买率高，这也是备受商家青睐的原因之一。　　交通及强有力商场的欠缺，成为青年路商圈的最大困扰。寻找适合青年路商圈的最佳定位业态，已成为不少商家着力思考的问题。目前正在重造中的新西南广场所要解决的也是这些问题。与大卖场不振作的情况相比，青年路上的专卖店至今兴盛不衰，足以证明商业在此发展的潜力。　　高档、运动白塔路商圈　　代表昆明高档消费的金龙百货位于白塔路商圈；白塔路商业以金龙百货为主，辅以一些餐饮娱乐，街铺档次与百货相差较大，不利于以后的发展，而东风东路以运动系列而闻名，几乎集中了昆明所有主要的运动品牌，经营状况良好。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　可以说，是金龙百货成就了白塔路商圈的发展，而运动产品则成为商圈的良好补充，这一商圈的特点是主题鲜明，购买消费群都较有特点，尽管人流量上并不占优势，但有效购买率非常之高，这也　　是金龙百货屹立昆明多年的秘籍之一。值得一提的，金龙百货的衍生之作金格中心即将开业，两店相隔距离不过５分钟的路程，假如是品牌及经营上寻求差异化竞争，细化市场，那么由两个店所带动的消费力将会非常巨大，高档消费的特色将更加鲜明，毕竟，利用金龙的客户资源，将可以更快的打开局面。惟一不足的是，仍是这里的交通及配套设施，身处昆明的主干道边上，车辆停泊并不如三市街便利。对于讲求舒适感的高端消费人群来说，交通问题的影响不能被忽视，而餐饮业的缺乏，仍是决定商圈人气的要素之一。　　通讯、超市小西门商圈　　商圈以大型超市及电讯产品零售为主；以沃尔玛超市为中心向四周辐射的小西门商圈，地处住宅区内，周边加上盛兴家电及瑞尔玛手机超市，三大零售卖场，加上一些经营日用品和小百货的小商铺，构成了庞大的商体。整个商圈依靠沃尔玛等的带动，吸引昆明人到此购物，但随着其他超市的快速扩展，如家乐福、诺玛特等，辐射范围越来越少，对其他商圈影响力有限。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　商圈以超市和小商铺为主，依靠沃尔玛带动整个商圈；消费者主要来自周边的小区居民；区内缺乏其他大型商业设施，如百货、专卖店等；缺乏休闲设施，硬件设施不足；各商铺的经营档次参差不齐，整体布局混乱，无宏观规划。　　夜场昆都商圈　　着重餐饮、娱乐，配以小型商铺，单店营业面积通常在３０－８０平方米，是昆明娱乐业最发达的地块；昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，昆明中高档的娱乐场所均在此设点。以昆都商场为中心，配以大量的精品专卖店，是昆明夜生活的主要场所之一。区内没有大型百货店或者超市。　　商圈以娱乐和餐饮为主，是昆明著名娱乐场所；消费者以本地年轻人、白领、商务人士为主，人均消费在６０－８０元人民币；昆都外围就餐－＞咖啡／红茶馆消磨时间－＞娱乐场所，已经成为昆都商圈的一种固定消费习惯；区内缺乏其他大型商业设施，如百货、超市等；各商铺的经营档次参差不齐，整体布局混乱，无宏观规划。　　批发螺蛳湾商圈　　螺蛳湾则是以面向云南全省的服装批发为主，辅以店铺零售经营的商业业态，此商圈内的双龙商场主要以专卖店的形式经营，单店营业面积通常在２０－５０平方米。螺蛳湾商圈包括东起盘龙江西到海埂路，北起环南路北侧至南过境干道的目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　方形箱体；经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品。经营者来自全国各地，客商覆盖西南诸省至周边国家，以批发为主，零售为辅。在其外围，一批餐饮、娱乐、仓储、物流配送等服务型企业也应时发展，平均每天超过４０万人次的客流。　　商圈以批发为主，零售为辅，辐射整个云南省；从临街商铺，到店中店格局的室内铁皮屋，再到具有一定现代商厦布局的形态，三种形式并存，整体规划较混乱。整体档次不高，价格低廉；区内缺乏其他大型商业设施，例如超市。　　目前昆明主要是以柏联百盛、昆百大为核心的三市街商圈及新西南广场为代表的青年路商圈处于最高水平。三市街商业区成为昆明人购物的理想去处，而青年路商圈由于西南大厦的没落、鸿城、时尚春天的退市及仟村百货近几年呈老龄化趋势的商品布局，整个商圈的商业气氛相对偏弱。　　总体而言，昆明市主城区已初步形成以三市街、青年路为主的商业中心区，以及正义路、白塔路等一批商业街区，构成了昆明商贸中心的雏形。大中型商贸企业正在向品牌商场、特色商场发展，逐步形成各具特色、具有自己的消费群体、错位经营的格局，商业功能日趋完善。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　六大商圈之外，有业内人士提出如此观点：与北京、上海等等大城市由多个同质化大型百货商场构成商圈相比，昆明的商圈规模明显偏小，最核心的三市街也不过聚集了百大和百盛两大百货卖场，且配套设备普遍不足。由于商圈观点并无具体标准，由一两个大卖场形成的商圈概念似乎显得有些牵强。再由于昆明城区面积有限，所形成的格局就是大型商企逐渐向核心商圈三市街靠近，商圈越来越集中。这也不难解释，一直以次级商圈为选址原则的家电卖场也进驻三市街的原因。这位人士认为，严格意义上说，昆明的商圈其实只有三市街一个。　　昆　　明　　写　　字　　楼　　市　　场　　调　　查　　报　　告　　目录　　壹、序言　　贰、昆明写字楼的发展过程　　叁、昆明写字楼的分布情况　　肆、昆明写字楼产品分析　　1、写字楼与商住楼的比较分析　　2、昆明写字楼存在问题和特征目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　伍、昆明写字楼市场供需关系分析　　1、总体需求特征　　2、昆明在售写字楼分析　　3、昆明写字楼潜在供应　　4、昆明在售、未来写字楼供应情况　　5、案例分析　　陆、昆明甲级写字楼需求预测　　柒、总结　　一、序言　　写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。　　二、昆明写字楼的发展过程　　根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。　　回顾昆明写字楼市场，大致可分为四个阶段：　　1.萌芽阶段1994——1997年，昆明开始出现了用于办公的写字楼　　和商住楼开始租赁和销售——如攀昆大厦和关上鸿城花园。　　2.膨胀阶段1997——1999年开始，为了迎接世博会的召开，昆明目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　掀起一轮大规模旧城改造热潮。酒店、写字楼全面开花，市场迅速出现了一批专业写字楼办公物业，如护国大厦、华域大厦、邦克大厦、华一广场和志远大厦等。根据昆明市建设局统计，在1997年至1999年开工建设的纯写字楼接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。　　3.消化阶段XX——XX年，写字楼和酒店办公物业市场开始进　　入停滞发展、消化存量阶段。在此近5年的时间里，新增的写字楼项目极少，新增的办公物业主要是市中心地段较好的小户型商住楼，如阳光A版、银海SOHO和都市名园等等。　　4.复苏发展阶段XX——XX年，随着昆明经济和城市规模的稳　　步发展，越来越多跨国企业、国内知名企业入驻昆明，原有的写字楼物业已经远远不能满足这些企业对办公物业的需求，因此昆明一度冷清的写字楼市场开始复苏，租金稳步上涨，入住率提高，开发量也大幅增加。随着世纪广场、环球金融中心、北辰财富中心、顺城双塔等写字楼的开发和市场的复苏回暖进一步激发了写　　字楼的发展，昆明写字楼办公物业从最初的中、高档写字楼发展到目前的商务智能化5A甲级写字楼。　　三、昆明写字楼的分布情况目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　如今，昆明市内主城区的主要写字楼大致沿着“三横三纵”来分布。所谓“三横”是指昆明市内的3条横向主要交通和商业干道，由南至北分别为拓东路、金碧路一线，东风东路、南屏街、东风西路一线，人民东路、人民中路、人民西路一线；“三纵”由东至西分别为白塔路一线，北京路一线，青年路、巡津街一线。如下图所示：　　在区域分布上，昆明一环内写字楼分布有49个项目，主要集中在东风路、人民路和金碧路上。写字楼分布最密集的地方是规划的昆明“CBD”周围。《昆明市中央公园及CBD核心区规划设计导则》对昆明的CBD核心区域做了明确规定，北至东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至白塔路。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。