国税发200631与200931

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1、国家税务总局  关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函[2010]201号成文日期：2010-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：　　根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工

2、（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。　　　　                                                                                                                   国家税务总局　　                                     

3、                                                                          二○一○年五月十二日作者：段光勋7u1G8s%`6w!e&c$n:v%g9W%p;j+w4v    国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提

4、供了政策依据和操作规范。:D"u%h2H4v+w    笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。*G%]3[(m6N4w%z!y4S&T4E)B"j5u,J&V  g  变化1总体框架更加清晰明了  h9j9r&N.f7o(H#y0H#N':A"i#^'F"m  该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没

5、有章节结构，只有条款之分。现将该办法的基本框架简述如下：;r&h#^)v;b"`/o3G*V3y#C!x5a0a  第一章  总则  共4条  (u6b!d/

6、5o*T*Y  I3y7E1m  本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。.O7M8~8`1{4M0_$g3y  第二章  收入的税务处理  共6条+r/G'F'@5z  本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。'Z"w)^+p,z3I'^  第三章  成本费用扣除的税务处理  共14条9q3d#{$S4u7E&@#e5I0i  本章主要对期

7、间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。*Z'`  X#},T!F/R"c5L  第四章  计税成本的核算  共11条1y3t.q:R4{$d7}3Z)y&^%s  I  本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。"j6t/L._7P9x5w+@4}  第五章  特定事项的税务处理  共2条+N#i3},o!F  本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进

8、行规范。3H"k#y2N*f3h1y(g7Z3I,a  第六章  附则  共2条6E#W-f1~9C4F%`  本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。,a8{%J)h.o$`3t:z  s){-K0u  D+H,8`7h  变化２  调低了计税毛利率5个百分点&Y  X9x8P)R-o%W)g,F){6G9m:t  该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与“国税发〔2006〕31号文”相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每档均降

9、低了5个百分点。8Q8j/{9Y4C,F*_  该办法对房地产开发企业最大的利好