国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法

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1、解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确 2009-4-111:02:00   文章来源：网络打印 

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4、 本文Word下载　　　　今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。　　三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（

5、以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：　　　收入方面　　一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。　　房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企

6、业代收费用，如取暖费，有线电视费等。代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。通知中对此进行明确后，更便于操作。　　　二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的

7、确定标准。这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。　　三、通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计

8、入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。　　　以上规定，对比一下《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号和《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003

9、]83号，预售收入又改成按毛利率计算应纳税所得额，而且毛利率有所降低。　　四、通知第十条规定：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。保留了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号中的相关规定。　　成本、费用扣除方面　　一、通知第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。　　　谈到此条规定首先要说一下，2008年4月《国家税务总局关于房地

10、产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）下发后，在执行中是否允许扣除期间费用和相关税金争论比较大。新《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，这就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。所以为防止引起争论，以及政策执行上的不统一，通知在此专门给予了明确。　　　二、通知第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累

11、计未超过12个月又销售的，不得在税前扣