武汉中建汤逊湖一号项目定位研究报告2012

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1、武汉中建汤逊湖一号项目定位研究报告2012中建汤逊湖一号谨呈：中建地产（武汉）有限公司中建汤逊湖一号项目定位研究报告2012.1127报告思路市场机会客户定位形象定位项目定位规划建议区域属性界定项目属性界定项目属性界定问题研判属性定位1本体分析核心解决：梳理项目核心价值体系，界定地块的开发属性，以目标为导向，找到项目的核心问题和定位突破方向，是项目整体定位和规划布局的基础。Part1本体认知属性小结区位地段流芳簇团是以汤逊湖为依托，形成以大学科技园、科研院所、轻制造业为主的融科教、产业、居住、游憩为一体的全新功能组团，发展成为武汉市南部新城组群核心

2、区。项目地处三外线外，景观生态资源优越、全市别墅供应主力的汤逊湖西岸，同时也是政府重点打造的以科教产业为主流芳簇团，区位优越，潜力巨大。东面：距光谷中心鲁巷约12公里，直线车程约15分钟；南面：距江夏区政府约4公里，直线车程约5分钟；西面：距107国道约7公里，直线车程约5分钟；北面：距三环线约5.7公里,直线车程约8分钟；距武昌火车站约13公里，直线车程约20分；自身条件项目位于江夏汤逊湖以西红旗岛，360度环湖，仅有两个出口与外界相连，为罕见全岛形态的开发用地，景观极佳，同时项目所处为江夏城市外拓与光谷南扩的交汇及必经之处。属于新兴开发板块，极

3、具开发潜力。地块三面环湖，全岛形态；景观资源优越，同时容积率仅1.0，总体量高达60万方，具备打造高端复合型物业基础项目用地指标列表交通配套高等教育配套：项目周边共有3所高等院校：武汉东湖学院、华中汉口学院、长江职业学院项目外部通达性较好，但作为远郊，周边日常生活配套缺乏，交通医疗以及基础性教育缺乏，是项目价值的一大限制基础教育配套：周边基础教育较少，均为当地教育设施，高等基础配套缺乏，是影响高端客户的一大重点因素。目前了解，与项目毗邻的菩提苑欲引进武昌乔登堡幼儿园。位于南光谷，汤逊湖西岸，是光谷南拓和江夏区西扩的交汇处，房地产新兴板块。毗邻文化大

4、道、三环线，车程均在半小时范围内，与主城区联系紧密便捷。区位：三环线外，与主城区联系紧密1现状2资源3交通4项目属性地块目前仅两个出入口，中间相距约1公里，当前仅三路公汽可达，距最近公交站点约1公里左右，与外界的联系相对较弱，在保证私密性的同时，对客户到访和认知产生一定限制，是项目后期需要解决的一大关键。景观：私家全岛形态、360度湖景资源是项目不可复制的核心优势所在；指标：60万方体量、1.0的容积率决定了项目的高端复合属性；配套：周边教育、日常生活以及医疗等各项配套极为缺乏，对本项目的价值提升有一定影响；与文化路距离约在1公里左右。距光谷约12

5、公里，距武昌火车站约13公里，距三环线约6公里，距江夏区政府约4公里。车程范围均在半小时以内。外部交通较为通畅，但当前内部的进入性较为不便。项目属性：城市三环线外、新兴区域、全岛形态的低密大盘本体小结360度湖景、全岛形态是项目不可复制的核心优势所在，也是本项目的一大利好；未来2-3年内，片区仍需面临交通、配套两大瓶颈，也是对本项目价值提升以及后期规划与定位造成一定影响和限制的方面；12项目占地面积1166亩，体量60万方，容积率1.0。指标决定了项目高端复合属性。如何在满足市场需求前提下，通过合理的产品组合，为项目提供持续稳定的资金回笼，也是项目

6、当前需要解决的问题。3景观资源利好面临配套与交通瓶颈高端复合属性下产品组合与稳定销售项目所在板块湖景资源优越，为区域所共享。本项目定位，在此基础上，必须找到差异化方向，形成自己的独特特色，从而形成核心竞争力。4在共享区域优势的前提下，实现价值最大化综合结论及对项目的影响本体小结2

7、一期诊断

8、目标理解

9、核心问题核心问题核心解决：在充分了解项目本体的基础上，结合对企业背景和开发愿景的深刻理解，找出项目实现目标所面临的核心问题及解决途径，为后期策略和定位提供思考方向和突破口。Part2项目理解：是企业全线产品系列中档次最高的豪宅珍品系列汤逊湖壹号项目由世

10、界500强企业——中国建筑旗下的中建地产开发，在中国开发的全线产品系列——海湾系列(首改置业系列)、大观系列(城郊大盘系列)、溪谷系列(低密度系列)、壹号系列(豪宅珍品系列)中，本项目属于档次最高的壹号豪宅珍品产品系列。一期概况：别墅先行，以双拼和联排为主，共约9万方，目前推出一组团约4万方，共9><#990099'>413套。如右图所示。一期概况项目体量共约60万方，其中别墅面积24万方，目前一期共计9万方左右，以法式风情特征的联排和双拼为主，其一期一组团从5月开盘至今备案销售套数为15套。产品先行，展示乏力，降低客户心理认知：项目当前的景观效果

11、体验感较弱，景观和产品风格呈现一定程度脱节，不利于客户对项目高端别墅氛围和理念的认知问题分析小品与建筑风格的关联度较弱，易