售后公房物业费标准

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1、从一起案例看售后公房收费问题基本案情：上海陆家嘴物业管理有限公司受建设单位委托，对小区的物业进行管理，小区物业管理费也已报有关部门备案核准，收费标准为每月每平方米1.6元，公共部位、公用设施能耗费每月按实分摊。在2003年小区的业委会成立后，物业公司也与业委会签订了物业委托管理合同，合同约定并报有关部门备案核准的物业管理费收费标准为每月每平方米1.85元。中国建设银行上海市浦东分行于1999年9月2日向建设单位购买了数套商品房，然后又将购买房屋以优惠的价格卖给了本单位职工，银行职工陈先生于2000年11月与中国建设银行上海

2、市浦东分行办理了公有住房购买手续。2004年11月15日物业公司起诉了业主陈先生，要求其按照物业委托合同的约定交纳拖欠的物业管理费。业主陈先生辩称，被告房屋系售后公房，物业管理费只能按上海市售后公房的有关标准收取，而不应按照合同的约定收取。争议焦点：被告陈先生的房屋是否属于特殊计算物业费的售后公房。法律分析：上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局在2002年8月5日发布，并于2002年9月13日起执行的《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》中规定：以职工住宅立项建造的小区内发

3、生已售公房上市交易等情况后，物业管理服务收费标准为管理费多层住宅每户每月4.5～7.5元；高层住宅每户每月5～10元；保洁服务费每户每月3～6元；保安服务费每户每月3～6元。带电梯住宅的业主，若已按公有住房出售的规定筹集或交割了房屋维修基金的，其电梯、水泵运行费按公房售后的相关规定执行，即每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，在住宅修缮基金中列支0.40元。若未按公有住房出售筹集维修基金的业主，其电梯、水泵运行费则按规定直接全额支付。许多业主认为自己购买的是单位的住房，房屋的性质是售后公房，所以

4、不应按物业委托合同中约定的标准支付物业费，而应按这个通知规定的低标准交纳物业费，被告陈先生就是其中的一位。但他们却忽视了这一规定适用的前提是已售公房必须在“以职工住宅立项建造的小区内”3，也就是说，只有以职工住宅立项并建造的公房出售后才能适用这一规定，而那些以商品房立项建造的商品房住宅小区，单位作为购房者从房产开发商处购买了商品房后再以福利性的低价出售给内部职工的，房产所有人都应同小区内的其他业主一样按照物业委托合同的约定交纳物业管理费。而且，《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的

5、通知》只是上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局的一个规范性法律文件，物业委托合同已合法生效，合同并不会因违反这一规范性法律文件而无效，两政府部门也正是考虑到这点，所以在此文件的最后一条规定，以职工住宅立项建造的小区的物业收费“有约定的按约定办”。法院支持了原告物业公司的上述观点，于2005年1月26日做出了一审判决，判令被告按物业委托合同的约定支付拖欠的物业管理费，被告陈先生在收到判决书后没有上诉，并主动按照一审的判决支付了物业管理费。3