直管公房售后公房物业管理成本和物业收费关联研究

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1、直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究上海易居房地产研究院2010年第26期总第163期作者介绍崔霁：上海易居房地产研究院发展研究所所长助理关键词直管公房售后公房物业管理目录主编：李战军一、本课题研究的意义和必要性执行主编：朱光二、物业管理在建设和谐稳定社区中的作用主办：房地产发展研究所印发日期：2010年8月5日三、直管公房（售后公房）物业管理中的尖锐矛盾四、物业管理成本和收入存在巨大落差根源分析电话：021-60868898地址：上海市广延路383号五、物业管理收不抵支的短期影响和长期危害文武大楼5楼六、直管公房（售后公房）物业管理发展的操作思路邮编：200072Emai

2、l：zhuguang@ehousechina.com七、直管公房（售后公房）物业管理发展的对策措施欢迎投稿承接研究直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究崔霁直管公房是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。其中包含四类房屋：一是国家政府投建分配后政府管理的房屋；二是企业投建分配后转交给政府管理的房屋；三是个人或企业所有产权房屋由政府代理经租；四是售后公房和未售公房在同一幢楼同一小区由政府管理。自管公房，是指国家划拨给国有企业所有以及国有企业自身响应国家政策或集

3、资或自建而分配给本单位职工的福利房。1994年，住房制度改革取得突破性进展，上海市对已出租的公有住房向原租赁者出售公房。1994-2007年全市共售出成套旧住宅174.7万套，建筑面积9428万平方米，收回售房款约306亿元。其中直管公房出售73.1万套，建筑面积3518万平方米，收回金额约89亿元；自管房101.6万套，建筑面积5910万平方米，收回金额约217亿元。截止2007年底，上海市国有产权的居住房屋建筑面积约为10514万平方米。1996-2007年，上海市新建商品住宅的累计成交量约为2.26亿平方米。2007年上海每百户城市居民家庭房屋中，租赁公房有20.4户；房改私房有3

4、7.3户；商品房39.4户；租赁私房1.6户；原有私房0.9户；其他0.4户，可见公房和售后公房在上海市的住房结构中占有较大比重。直管公房包括售后公房和未售公房，通常混杂在同一个小区内，目前售后公房占直管公房比重在80%左右，公房出售加快了住房商品化进程，提高了居民住房自有率，促进公房管理体制改革，加快房管所向物业管理公司转制。但随着房地产市场的飞速发展，直管售后公房物业管理上的问题和矛盾逐渐突显，给社会带来了不和谐的因素，因此我们有必要研究其矛盾的根源，并寻找解决问题的路径。一、本课题研究的意义和必要性1、摸清直管公房物业管理现状，理清存在问题近几年物业管理已经成社会新的尖锐矛盾，公房

5、小区尤为突出。直管公房小区多为老小区，小区居民素质参差不齐，业主、业主委员会和物业公司三者之间经常会由于物业管理问题产生矛盾，最后闹的沸沸扬扬，甚至剑拔弩张，对簿公堂，严重影响整个社区的安定和谐氛围。通过对直管公房物业管理成本和收费相关问题的调查研究，清楚的了解到当前上海市直管公房小区物业管理的现状，理清当前存在的各种问题和矛盾，为后续解决问题奠定坚实的基础。2、探寻直管公房物业管理企业可持续发展的路径研究直管公房物业管理成本和收费问题，是关系直管公房物业管理企业能否生存、能否可持续发展的关键所在。而物业管理企业的可持续发展决定了整个物业管理行业的健康发展。通过深入的调研访谈，来剖析直管

6、公房小区在物业管理上存在的种种问题和矛盾，并透过现象来挖掘造成当前物业公司入不敷出的关键原因所在，寻找出造成亏损的根源。在此基础上，为扭转物业管理公司的运营亏损寻找新的出路，探寻直管公房小区物业管理上可持续发展的路径和方法。3、为政府推进和完善相关立法工作提供依据直管公房是计划经济福利分房时期下的产物，很多物业管理方面的政策规定都是当时延续下来的，许多都已经严重滞后。比如关于公房租金水平、物业管理收费标准、技术维修人员费用等。与此同时，随着住房市场化改革而新出台的一些物业管理方面的规章条例等，多以新建商品房为考虑主体，而对直管公房小区的考虑欠缺，导致在直管售后公房小区物业管理的相关规章制

7、度缺失。本课题研究的目的之一就是希望通过梳理现有相关政策、规章，寻找出深层次的根源，对于推进和完善直管售后公房小区物业管理的制度建设提供建设性的意见。4、对今后保障房的物业管理与长期运行起先导意义目前我国对房地产业的关注存在以下四大误区：只重视保障房的开发建设，而忽视长远的物业管理投入；只重视增量和存量房的市场售价和租金，而忽视当前物业管理收费和服务标准；只重视开发企业，而忽视物业管理企业；只重视房地产业正在发生和产生的问题，而忽视