土地估价师参考教材-农用地估价规程

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1、XXXXXXXXXXXXXX/XXXXX-XXXX-2001农用地估价规程Regulationsforagriculturallandappraisal（验收修改稿）2001–XX–XX发布2001–XX–XX实施中华人民共和国国土资源部发布×××××–×××531、范围本规程规定了我国农用地估价的内容、适用范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农用地估价方法、不同估价目的和不同利用类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新方法。本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可整理改造为农用地的后备土地资源的价格评估。2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的

2、条文。在本规程出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。　　1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《农用地分等定级规程》；3．《城镇土地估价规程》。第一篇总　则3、总则3.1农用地估价规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。3.2农用地估价基本原则3.2.1预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。3.2.2替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能

3、相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。3.2.3报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。3.2.4贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。3.2.5合理有效利用原则53合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥

4、其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。 ２）有效地使用：在已确定的利用方式下，能带来最佳的经济收益。 ３）合法的使用：即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态。４）农用地条件的适用：即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。3.2.6变动原则变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作

5、出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。3.2.7供需原则供需原则，是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。3.3农用地价格影响因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：1）肥力因素，主要包括土壤状况和水文状况，具体因素指标见附录。2）经营耕作因素，主要包括社会经济发展水平、土地制度和农田基本设施状况，具体因素指标见附录。3）区位条件，主要包括气候、地貌及交通通达性，具体因素体系见附录。4）特殊因素，待估农用地所独有的特性和条件。如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件

6、等，具体因素指标见附录。3.4农用地价格定义农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地宗地地价是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。农用地基准地价价格是指针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。3.5农用地估价成果3.5.1宗地估价成果1）农用地宗地估价结果报告；2）农用地宗地估价技术报告；3）农用地宗地估价附件。3.5.2农用地基准地价评估成果1）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等。2）基准

7、地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图、标准地块图等；531）表格：主要包括基准地价表、基准地价因素修正说明表和基准地价因素修正系数表。2）有关计算机软件和管理信息数据库。3.6规程解释权本规程由中华人民共和国国土资源部负责解释。４、农用地估价方法4.1收益还原法4.1.1收益还原法的基本原理收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价