华润置地_南京市建邺区所街号地块投资可研报告

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1、华润置地_南京市建邺区所街5号地块投资可研报告南京市建邺区所街5号地块投资可研报告华润置地XX有限公司2009年9月报告框架项目情况……………………………….……………………………………………………………………...........X第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….XX项目定位……………………………...…………………………………………………………………………XX第二部分：整体市场…………………………………….…………………………………………….XX第三部分：区域市场分析……………………………………………….…

2、………………………….XX第四部分：项目定位………………………………….……………………….……………………………XX第五部分：项目定位………………………………….……………………….……………………………Xx经济评价……………………………………………...………………………………………………..……XX第六部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….XX风险及结论………………………………………………………………………………………...…………………XX第七部分：项目SWOT分析风险点识别……………………………………………

3、….…………………………….XX第八部分：结论………………………………….……………………….……………………………XX第一部分项目概况项目决策背景及摘要_外部因素该部分内容用于对报告阅读者导入性了解，主要该部分内容用于对报告阅读者导入性了解，主要包括外部和内容与项目决策相关大背景的信息包括外部和内容与项目决策相关大背景的信息??城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。??宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在xx区，要说明该区域

4、的地位。??项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目决策背景及摘要_内部因素??项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）。??公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。??从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目获取的意义。一、项目概况－区域解读河西之于南京，如同浦东之于上海??地理位置：??浦东位于上海黄浦江以东，东海以西，由扬浦、南浦及过江隧道河与浦西相通；??河西新城位于

5、明城墙、秦淮河以西，长江以东，也是两面有水，西纬七、纬八、纬九路与主城相连，地铁1＃、2＃、4＃线将进一步拉近与老城及周边地区距离。??城市建设与经济发展同步：??河西新城将对老城区人口疏散起到重要作用，对老城区保护、发展提供了空间。几年后即可看到与浦东陆家嘴地区类似的繁荣，集文化、体育、商务于一体的副中心即将成形。??居家与就业兼顾：??浦东新区将居家、就业统一考虑，因产业和投资结构调整、外商投资、保税区等引凤筑巢，房地产开发日益繁荣；浦??河西新城的思路有异曲同功之处。10年后，河西新城将有60万人口进住，市民安居，市场繁荣。地产升值潜力不言而喻。东??滨江

6、风貌：新??浦东西临黄浦江，东临东海，东方明珠已成浦东乃至上海的标区志，海滨游览、休闲的资源利用充分；??河西新城也因特殊的地脉、水脉，尽览长江水岸风光，滨江大道、新秦淮河大道形成滨江景观带和滨江旅游基地。一、项目概况－区域解读河西新城是承载主城扩张的首选之地，是分担疏散主城各项功能的扩容器，是主城扩展的战略选择1、南京主城的限制：??随着南京经济的发展，南京主城无论是在规模上还是在交通便利程度上，都已经无法满足南京经济发展的需要，因此南京城市化扩张提速。2、河西新城的崛起：??河西新城定位于以文化、体育、商务等功能为主的南京新城市中心；是以滨江风貌为特色的南京

7、主城西部休闲游览地；是居住与就业兼顾的中高档居住区。内因驱动主城地域狭小，人口密度过高，向外扩张呈必然趋势。外因限制城市格局和地理资源决定了主城必将向西南方向扩张。契合之美河西新城成为主城跨江发展、向外拓展的最优选区域。（区位、环境、人口密度）一、项目概况－区域规划高起点规划（城市副中心）、大手笔投入赋予了河西独具魅力的新城形象一、项目概况－区域规划双地铁交通使河西与主城逐步融合，助推河西地发展提速，区域价值迅铁一号速拉升主线湖南路??地铁一号线于2005年9??地铁一号线于2005年9城月正式通车，至今已运营新街口月正式通车，至今已运营4年，间隔3-8分钟/班

8、次；区地铁二号线4年，间