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1、浅析住宅小区物业管理收费难的原因及对策作者胥?星院系?经贸管理系专业??物业管理班级?物业101班学号201004030112指导老师朱宇轩答辩日期成绩内容摘要住宅小区的物业管理起步于80年代初期,经过30多年的发展历史,物业服务企业的服务水平和服务质量都有了长足进步。但是住宅小区物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决,已成为当前小区居民反映最多的问题之一。物业服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液,也是涉及业主和物业使用人切身利益的大事。因此备受业主、物业使用人和物业服务企业的高度关注。而且物业服务费难收取已是此行业中一种很常见的现象,直
2、接关系到物业服务行业的生存和发展,影响到小区业主的安居和小区建设的稳定。本文现从我国物业管理总体收费现状的角度出发,分别从物业服务企业、开发商、政府和社会、以及业主等方面分析住宅小区物业管理收费难的原因,并根据原因提出相对应的对策,从而改善物业管理收费难的局面,推动我国物业服务行业健康和谐的发展。关键词:住宅小区物业管理物业服务费目录1我国物业管理的费用构成及收费现状.11.1我国物业管理的费用构成.11.2我国物业管理总体收费现状.12造成物业管理收费难的原因.22.1物业服务企业的问题.22.2开发商的遗留问题.22.3政府和社会方面的问题.22.4业主自身方面的问题.33解决住宅小区物
3、业管理收费难的对策.33.1物业服务企业应加强自身建设.33.2做好前期介入和后期管理.43.3加强市场的监管和业主之间的交流.43.4加强宣传与引导.44总结.4参考文献.5浅析住宅小区物业管理收费难的原因及对策我国物业服务行业持续发展30多年后的今天,物业费收缴已经成为困扰物业服务企业发展的难题。业主在享受服务的同时,少数业主少交、欠交物业费的问题已经阻碍和制约了整个物业服务行业的生存和发展,同样也影响了物业服务企业与业主的和谐相处。解决物业管理收费难这一问题已迫在眉睫。1我国物业管理的费用构成及收费现状2003年,国家发展和改革委员会、建设部以(发改价格[2003]1864号)发布《物
4、业服务收费管理办法》,更进一步提升了物业服务行业的社会效应,为物业服务费用的收取提供了法律依据。为了便于解决物业管理收费难的问题,首先得了解我国物业管理的费用构成。1.1我国物业管理的费用构成目前,确定物业服务收费的依据主要是2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》。根据该管理办法的规定,物业服务成本或物业服务支出构成包括以下九个部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(3)物业管理区域清洁卫生费用(4)物业管理区域绿化养护费用(5)物业管理区域秩序维护费用(6)办公费用(7)物业服务企业固定资产折旧费用(8
5、)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(9)经业主同意的其他费用1.2我国物业管理总体收费现状我国物业管理经过30多年的发展,总体收费形势一般。据调查,目前大多数物业服务企业收费率仅在70%-80%之间,极少数能够达到90%以上,部分企业收缴率甚至为40%-50%(见图1)。由此可见,总体形势只是处于一般水平。图1全国物业服务费收缴率情况图资料来源:中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》从以上中国物业管理协会数据可以看出,就全国的情况来看,居住型物业的物业服务费收缴率明显低于办公物业和工业物业,其中房改房和经济适用房的收缴率更低,相信今后这部分物业管理的服务费收缴问题会更加
6、突出。以我国一级城市的物业服务费收缴率为例,北京市的物业收缴率一般仅为50%?60%,低的只有30%左右,能达到90%以上的屈指可数;在武汉市300多家物业企业中,小区物业管理运行得较好的收缴率只能达到80%,差的甚至只有20%;南京市居住型物业服务费平均收缴率不足70%;广州市约有20%的业主拒缴物业服务费;深圳平均收缴率在80%以上。而内地三级城市的收缴率最高能达到40%。据不完全统计,全国大城市的商品房物业服务费平均收缴率不足70%。从以上数据可以分析出:目前从总体上讲物业管理收缴率处于一个较低的水平。2造成物业管理收费难的原因物业管理收费难,是物业活动中一个非常普遍、非常严重的热点、
7、难点问题,也是长期困扰物业服务行业,阻碍物业服务企业健康发展的一个非常严重的问题之一。引发这一问题的原因也是多方面的。2.1物业服务企业的问题2.1.1从业人员素质偏低,服务质量不高。虽说物业企业对物业从业人员的素质有要求,但一些房产公司把物业企业作为安排亲朋“肥缺”的一个主渠道,认为招几个保安、保洁就可以开展工作了。又因为物业人员的工资低保洁、保安目前60%以上的人员还没有达到最低工资标准,人员的流动性非常
