保利海上五月花策划案

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1、沈阳保利海上五月花营销报告2010年6月1日我们正面临着一个怎样的市场？2010.4.15贷款买二套房首付不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍！2010.4.17房价过高地区可暂停发放第三套房贷！2010.5.5恒大全线85折房产税改革But2010年1-4月沈阳市商品房、商品住宅去化量分析（资料来源：新峰地产数据库截止日期：2010年4月30日）小结：4月份商品房去化量约为115万平方米，环比上升24.1%。2010年1-4月沈阳市各区商品住宅成交均价分析本月大东区、和平区、皇姑区、沈北新区、苏家屯区、铁西区、于洪区商品住宅的价格有所上涨，其他区域商品住宅价格小幅下降。

2、小结：房价较高区域，如和平、皇姑、沈河等中心区域商品房成交均价有所下降；房价较低区域，商品房成交均价则平稳上涨。（数据来源：易居数据库截止日期：2010年4月30日）可见，“房产新政”对沈阳的影响有限！第一部分市场及项目定位1.沈阳市区域市场供求现状分析区域市场供求现状市场层次及竞品分布于洪新城：中端客户为主长白板块：中高端客户为主，少量高端沈北新区：中低端客户为主棋盘山板块：高端及顶端客户客户层次分布区域高端及以上主要分布在市中心、长白、浑南和棋盘山板块中高端市中心板块、浑南板块、长白及部分大东板块中端以下于洪新城、铁西板块、城北板块、大东板块及沈北新区铁西板块：中端客户为主，少量中高

3、端客户市中心板块：中高端及以上客户为主浑南板块：中高端客户为主，少量高端和中端大东板块：中端客户为主，少量中高端客户城北板块：中端及中端以下客户为主整体客户层次以市中心、长白、浑南板块和棋盘山板块最高，其他板块以中端及以下客户为主城市供应主流在中高端和中端市场，高端以上市场整体供应量少，分布面窄。长白板块：中高端客户为主，少量高端沈北新区：供应量大，吸呐大量周边客户棋盘山板块：供应少，吸呐部分市区客户市中心板块：供应量少，客户大量外溢浑南板块：供应量大，吸呐了大量市区客户于洪新城：供应量大，吸呐大量铁西区和本地客户铁西板块：供应量大，以本地客户为主。目前开始吸呐市区客户。大东板块：供应量

4、适中，以本地客户为主城北板块：供应量适中，以本地客户为主类型板块客户流向吸呐浑南吸呐市区的高端和中高端人群长白棋盘山吸呐市区的高端以上度假置业人群于洪新城本地和铁西中端以下客户为主沈北吸呐周边中端以下客户溢出市中心高端，中高端人群逐步溢出本地置业铁西本地客户兼吸收部分市区客户，以中端以下客户为主城北大东客户向外扩散趋势明显，市中心的中高端和高端客户逐步外溢。区域市场供求现状供应量及客户流向区域市场供求现状主要产品价格分布150万以上（顶端价格住宅）80万-150万（高端住宅）50-80万（中高端住宅）50万以下（中端及以下）中高端住宅市场主要集中于长白岛和浑南区高端住宅集中于棋盘山和浑河

5、沿岸小结：沈阳房地产市场板块近年不断扩大，目前已形成全新的格局。中高端及以上客户主要聚集于中心区、浑南和长白区域。由于市区中心供应量少，客户（包括中高端和高端客户）已逐步外溢到传统意义上的城郊。棋盘山作为豪宅板块的地位不可撼动。2.沈阳东部区域市场供求现状分析沈阳东部区域市场供求现状分析万恒领域万恒东方俪城锦联左岸二期中房上东花墅三期香槟蓝湾水晶城中旅国际小镇清韵百园奥林匹克花园首创棋盘山1号新里摩尔公馆万恒愿景保利花园大东板块棋盘山板块本案☆大东板块：该版块所属楼盘均属于中低端楼盘，建筑形态以高层和多层为主。整体产品类型单一，品质相对较低，缺少既能享受综合配套，又能满足宜居需求的高品质

6、产品。☆棋盘山版块：该版块自然资源丰富，是目前沈阳最具竞争力的高端低密度住宅聚集区，所属项目均以别墅和洋房为主打产品。但是距离市区较远，周边生活配套匮乏，生活成本极高。保利十二橡树庄园小结：本案所处区域经济比较落后，房地产起步较晚，发展水平较低，目前尚无高端项目在此落户。沈河区东扩带来区域利好。“保利花园”的发展和成熟为该区域带来了新生，使该区域的地段价值得到了全市人民的广泛认同。棋盘山作为典型豪宅板块的地位不可撼动。大东版块，特别是东陵西路沿线在并入沈河之后，作为连接市中心和棋盘山的纽带，地理位置得天独厚，发展后劲十足。3.沈阳保利海上五月花项目解析地段优势项目位于东扩后的新沈河区，东

7、陵西路以南，东二环内。棋盘山本案市中心区沈阳保利海上五月花项目区位图兼顾都市繁华与郊区静谧！资源禀赋项目西侧、南侧紧邻新开河，北侧隔路相望智乐公园，整个地块由75%的水系围合。沈阳保利海上五月花项目总平面图两河一公园，自然生态资源得天独厚！产品力容积率1.30的英伦洋房别墅社区沈阳保利海上五月花项目产品分布图沈阳保利海上五月花项目产品效果图沈阳保利海上五月花项目概况用地性质住宅，可兼容商业服务业项目总用地面积34.40万平米项目总建