塘沽洞庭路用地前期市场研究报告

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1、塘沽洞庭路用地前期市场研究报告谨呈融科置地有限公司：开发商：天津融科置地有限公司提案方：伟业天津公司日期：2008年6月15日核心问题系统分析用地研判用地概况用地特性核心问题用地位置用地指标概念性建议初期预判城市线市场线汇报框架开发区塘沽老城区用地锁定关键词：位滨海、毗新区、交界地用地概况本案总用地面积：109532.3平方米总建筑面积：219064.6平方米容积率：不大于2.0建筑密度：不大于16%绿化率：不小于35%用地基本指标：建筑推荐四侧均为8米；住宅建筑高度大于24米；商业建面占总建面比例不大于10%；停车位：住宅

2、1：1，商业1个/100㎡建面出让纯居住用地用地规整产品受限70/90用地规划限制：核心问题系统分析用地研判用地概况用地特性核心问题用地位置用地指标概念性建议初期预判城市线市场线汇报框架特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；用地思考用地特性核心问题处塘沽城区与开发区之间，属边缘地带、交集之处；区位交汇，决定项目面对多元板块，如何确定竞争占位；特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；用地思考用地特性核心问题处开发区早期配套区，已形成固有认知，周围为成熟住

3、区，无参照在售项目；用地周边建材道片区杂乱对用地的影响，及远期的发展；特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；用地思考用地特性核心问题用地与周边用地的关系及其他地块规划、开发动向；区域翻新改造的规划进度，以及对用地产生的影响；核心问题系统分析用地研判用地概况用地特性核心问题用地位置用地指标概念性建议初期预判城市线市场线汇报框架【城市发展】【滨海潜力】【用地条件分析】城市线【整体市场】【滨海市场】市场线市场机遇与价值空间发展动力及潜力系统分析中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市

4、中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。城市定位各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共　计4.8：50.4：44.8经济极点环渤海经济圈确定天津新型城市定位：区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略——区域空间经济一体

5、化，京津双核、多中心京津区域统筹发展，两地差异化发展，释放天津城市发展空间;大北京、京津塘一体化的大背景下，天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势。城市定位京津一体2008年我国城市化率已达44.9%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度增长；2005年以后，人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。城市化率变动趋势不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素China44.9

6、%中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;在全中国城市化发展的大环境下，天津城市化速度显著加快天津城市发展阶段：经济发展城市化阶段经济指标天津市自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行至2008年，天津市整体经济运行良好，人均GDP突破6万元大关，且08GDP全市完成总额高达6354.4亿元增幅位于全国第二位整体经济环境保持稳定运行；拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为天津经济持续增长的主

7、因08年天津全市GDP完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次超过1000亿元，按可比价格计算，增长17%，增幅位于全国第二位，仅次于内蒙古自治区。增幅比上年提高1.3个百分点。经济发展03年后，天津市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上，08年总值突破3000亿元08年固定资产投资额占同期GDP的53.6%，投资结构进一步调整。天津房地产开发一直保持稳定增长，08年全年累计达654.72亿元，环比增长幅度为3.8%；固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；城建指标保

8、持基本面稳定发展；投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；城建指标经济发展滨海拉动中心城区&滨海新区拉动城市发展的两极！滨海新区的强势带动为天津发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力！天津城市发展动因——城市定位更高经济增长第三极京津一体化发展城市化进程加速