河口项目前期市场研究报告

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1、河口项目前期市场研究报告河口项目前期市场研究报告目标地块项目地块位于云南省滇越铁路东线的最南端的口岸城市河口，属于规划建设的北山新区范围，与河口县行政中心和联检中心紧邻，拥有良好的滨河景观、山体资源。报告思路采用“宏观——中观——微观”的三级分析结构，针对河口区域市场进行研究，达到全面认识河口、预判项目的目标。河口县东北部与文山州马关县接壤，北接屏边县，西与个旧市的蔓耗相邻，与金平县隔红河相望，南部与越南老街省相连。国境线长193公里，县境东起老卡寨戈索河，西止莲花滩的清水河与红河汇合处，南起河口镇的“中越国际大桥”，北止老范寨的小牛场。全县东西长90.3公里，南北宽59.9公里，

2、总面积为1328.93平方公里。全县人口2010年第六次人口普查数据为104609人次，其中河口镇人口为37074人。河口县尽管人口数较小，但受益于边境贸易和旅游业的发展，人均经济水平较高。地区人口数（人）2000-2010年年平均增长率河口县1046090.92%河口镇370741.06%南溪镇212176.03%桥头乡16616-0.02%老范寨乡48060%瑶山乡132311.74%莲花滩乡116650.41%城市概况河口县地处云南省南缘，红河州东南部,1992设立河口边境经济合作区。河口县南部与越南老街省相连，是中国与越南贸易往来最重要的口岸。从内部发展来看，其主要受到滇中

3、城市群和由个旧、开远、蒙自构成的滇南中心城市的影响。未来规划建设的贵阳至河口的快速铁路将进一步加强河口在云贵地区的重要性。河口滇南中心城市（个、开、蒙）滇中城市群快速铁路河口是云贵地区面向越南仍至东南亚市场最重要的陆路口岸。河口城镇发展的有利条件包括门户地位、优势产业、城市发展、交通条件、基础设施和直面东盟六个方面。门户地位河口是昆河经济带上作为面向东南亚的一个重要的“矢点”，是西南地区的南大门，区位条件突出；核心产业旅游资源和边贸业的发展很有前途；城市发展城市化水平较高，容易发挥城市的“集聚——辐射”效益；交通多样昆河高速公路、红河中越公路大桥的建成通车，泛亚铁路开工建设，具有公

4、路、水运、铁路等多样化的交通条件；基础设施“十一五”期间完成了大规模的固定资产投资，为城乡规划建设奠定了基础，创造了条件；直面东盟东盟自由贸易区的启动将全方位带动全县城乡经济的迅速发展。经济发展“十一五”期间，河口县经济在旅游和边贸两架马车的带动下快速发展。在“十一五”期间，河口县生产总值保持了年均17.4%的增长率，从2006年的85419万元到达2010年的185300万元，累计增长率达到117%。边境贸易和旅游业的发展是河口这个边境县城获得了持续的发展动力，促成了区域内部人均国内生产总值的跨越式发展。产业结构的特点充分反映了河口作为一个口岸型旅游城市的经济特征。由于地处偏远，

5、河口县域的农业和工业发展都较为落后。农业发展以林业、畜牧业和渔业为主；工业则以电力能源生产为核心，逐步发展以黄磷为基础的化工产业、建材工业、农（林）产品加工业和食品加工等特色产业。在农业和工业落后的背景下，边境贸易和旅游业的发展就成为了带动河口经济快速发展的主力军，形成第三产业占比高达56.4%的产业结构。河口县接待国内外游客人数在2008年突破100万人次后，2010年已经接近150万人次，保持了每年最低增加11%的发展态势。作为河口经济发展重点产业，旅游业保持了稳定的发展态势，年均总收入增长率达到19.17%。伴随着接待人数的攀升，旅游业总收入也出现显著增长，且增幅高于接待人次

6、，反映出游客在本区域的人均消费增幅较高。经过三年的蛰伏，2011年河口对外贸易总额和进出口货物运量将迎来的新的辉煌。河口县对外贸易出口总额和进出口货物运量在2007年达到峰值后进入波动期，在2011年再次呈现出显著的提升趋势。中越政治关系的发展在一定程度上制约着河口对外贸易的变化情况，政治稳定是河口经济快速发展的基础。固定资产投资情况反映了城市发展的投资力度，从2006年到2010年的总体态势来看处于快速提升的阶段，特别是2008年和2009年出现较大幅度的提升，分别达到36%和55.89%的增长率，河口的房地产市场发展则也从这一阶段市场化程度显著增加。从财政总收入来看，河口处于相

7、对较低的水平，反映出其固定资产投资更多的是依靠招商引资形势开展，来推动区域经济的提升。河口县通过招商引资形势推动区域固定资产投资的增长，促进区域经济水平的快速提升。河口县的产业结构决定了其社会消费品需求的旺盛和城乡收入差距拉大的现状。通过县属在岗在岗职工人均年工资和农民人均纯收入的年度对比，河口县域经济存在城乡收入差距拉大的局势。从社会消费品零售总额来看，河口县域一直保持了较为强劲的增长势头，居民对于生活水平的要求不断提升。24341元14479元9862元社会发展河