宏发广场居住区项目可行性分析报告

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1、核准通过，归亡资料。末经允许，请勿外传!一、项丨-

2、的基本情况(一）项H概况宏发广场居住区由东方置、Ik发展有限公司组织幵发。某市城市规划局已批准了项0的建设用地，同总征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项H的征地工作，东方置业冇限公司已着手进行。01995年7月起，已停耕填土的地块而积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕爪的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。宏发广场项

3、U位于该市东南部，距市屮心区30多千米，该区的两面和北面为香蕪闶和自然村/]]地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；宏发广场居住K规划总用地为33.08公顷。其中居往区用地为24.77公顷，地上总建筑而积399260m2,建筑密度为20.76%,容积率为1.61(详见规划设计要点）。(二）可行性研究的主要技术经济指标木项口研究主耍技术经济参数：总建筑面积：399260m2其中:住宅面积:351476m2公建面积：47784nf总投资：126108万元（不含贷款利息）

4、0冇资金投入：25222万元经分析研究，本项目卞要经济指标为：多层ft宅得房成本：3275/nf高层住宅得房成本：3925元/nf税后利润：14747万元全部投资净现位：1430万元自有资金净现位：3172万元仝部投资内部收益率：10.86%向有资金内部收益率：17.05%总投资利润率：25.1%自有资金投资利润率：58.5%二、项目投资环境与市场研究（略）三、项H开发条件及技术设计方案的分析(-)项目现状概括1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北而为郭)4村汕

5、，流叫由东叫两，南而为横窖河，流向由西向东，东而有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。木地区常年主导风向为北风及东南风，H季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%,为多雨潮湿冈。2、地物情况规划K内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄河新港，新沙港是该帘总休规划确记的重点建设项0之一，将冇较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交迎量不会太大。占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响S大的地物。其0前已

6、基本建成，枳负着对该地K的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边足220KVA黄开线，另有一条UOKVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北叫南穿过。该市总休规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集屮设置，使得占地S少，确定的该变电站的进出线有叫组。本规划区内以南开发区内己建有自来水、污水处理厂等帘政基础设施。(二）项目发展条件1、优势分析(1)K位优势。本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的

7、城帘建设用地向东南、东北两个方向发屣为主的发展方向。该市经济技术幵发R经过十儿年的建设，已形成具冇一记规模、较高档次的集屈地、工业、港口、仓储为一体的综合R，木规划K与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为木区的建设提供了保障，并为木区居K提供就业和购物、医疗等公共服务。木区东北面的云海下业区、丙北面的人沙地综合城市副屮心K都将与其发生相互促进，共N发展的关系。(2)自然条件优势。木规划区内原冇较好的果M现以被平整，周FBI仍冇不少采M，椬被条大，水质较好，便丁

8、•营造以好优美的滨河居住环境。2、劣势及对策分析(1)变电站和高压线已建成的220KVA变电站对木规划区的环境和眾观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区.的屈住环境和岽观形成较人影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。(2)铁路。规划区东而的辛:新沙港铁路专用线对店仆:环境也有-•些影响，但铁路专用线运输足不太人，可在规划屮采取一些防护措施，如：

9、在靠近铁路处设贾隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到M低限度。(三）地块征用情况因宏发广场建设用地需要，根据有关文仲规定由市经济技术开发K管委会出而征用了位于夏利人道以西、横害河以北、S闶新河东南面的果菡地345.066甫、河滩地151.2亩。在该征地红线范闱的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地