商业广场项目可行性分析报告

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1、商业广场项目可行性分析报告商业广场建设项目可行性分析报告第50页商业广场项目可行性分析报告目录第一章项目基本情况4一、项目概况4二、项目主要技术经济指标5三、项目地块拆迁情况6第二章策划定位与销售策略分析9一、投资环境与市场宏观情况及分析91、某市基本经济情况92、某市房地产市场概况113、2002年某房地产的四大突破20二、某区现状及分析221、某区概况222、某区的市政建设243、某区政府的未来目标264、某区与各区房地产市场数据比较285、某区住宅市场336.某区写字楼市场分析417、某区主要

2、商铺类型分析458、某区商业格局新规划469、某区商业发展趋势50三、农林下路租金及消费力调查分析报告521、项目所处区域的商业前景532、农林下路商业租金水平简况573、业态情况调查604、消费群结构635、消费力分析69四、项目销售计划与价格定位分析791、本项目住宅建议792、项目写字楼定价建议813、车位售价建议824、某商业广场定位分析建议865、某商业广场各楼层功能及分布建议896、定价参考917、项目租售策略建议938、项目所处区域商场价格风险分析989、销售时机的设定10810、销售

3、方案110五、项目开发条件分析（S.W.O.T）115第50页商业广场项目可行性分析报告1、项目优势（Strengths）分析1152、项目劣势（Weaknesses）分析1173、项目机会（Opporrtunities）分析1184、项目威胁（Threas）分析120第三章项目发展计划及资金流量分析121一、项目开发进度121二、成本和投资估算123三、项目租售趋势预测125四、项目租售收益预测127五、项目现金流量状况133六、项目经济指标及评价136七、项目敏感性分析137第四章项目综合评价及

4、建议139一、综合评价意见139二、对项目发展的建议140第50页商业广场项目可行性分析报告第一章项目基本情况一、项目概况本项目位于某市某区最繁荣的商业路——“农林下路”中段，与王府井百货隔道相望，交通四通八达。农林下路是某三大黄金商业街之一。项目所处位置为“某商业走廊”的核心黄金地段。某商业广场位于农林下路31-41号，用地面积8400平方米，总建筑面积8.6万平方米，本项目为大型购物商场、高层住宅、写字楼三位一体之综合性物业。全部工程计划将于2006年中竣工。某商业广场的商业部分别为地下一层和地

5、上一至八层，可提供营业面积达3.5万平方米；地下二、三层为230个车位的大型停车场；裙楼以上部分为两座相连塔楼，作为公寓（住宅）用途；另有部分写字楼位于第九层。第50页商业广场项目可行性分析报告一、项目主要技术经济指标序号项目指标指标计算单位1用地面积8400平方米2建筑密度46.80%3容积率7.954总建筑面积86073平方米4.1地上建筑面积67972平方米商业面积30347平方米住宅面积34401平方米办公面积2504平方米公建面积7204.2地下室面积18101平方米地下商业面积（负一层）

6、4531平方米地下车库面积（230个）10057平方米自行车库面积1639平方米设备用房面积1874平方米4.3合计商业面积34878平方米5公建面积720平方米6建筑物高度99.90米地上商场层数8层公寓层数（南塔）21层公寓层数（北塔）19层7建筑占地面积3928.6平方米《呈规划局关于某商业广场方案报建表》第50页商业广场项目可行性分析报告一、项目地块拆迁情况项目总拆迁户数：410房，其中商铺户30个；住宅户380个。分类户数总拆迁户数410其中商铺30住宅380总拆迁面积24218平方米。其

7、中一期拆迁面积15581平方米，二期拆迁面积8637平方米。在一期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积（含华侨房及商铺）为16276平方米，比原在册登记面积15581.68平方米多694平方米（已成事实的违章搭建房）。其中拆迁住宅14546.76平方米；拆迁非住宅1729.24平方米；回迁面积：12581.9平方米；弃产面积（货币安置）2890.84平方米。法律程序处理面积803.26平方米。在二期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积为8946平方米，比原在册登记面积8637平方米多309平方米第5

8、0页商业广场项目可行性分析报告（已成事实的违章搭建房）。二期全部拆迁面积都属于住宅面积。其中回迁面积：4646平方米；弃产面积（货币安置）4300平方米。拆迁统计项目一期拆迁二期拆迁合计在册登记面积（平方米）15581.68863724218.68实际发生拆迁面积（平方米）16276894625222拆迁住宅（平方米）14546.76894623492.76拆迁非住宅（平方米）1729.24——1729.24回迁面积（平方米）12581.9464617227.9弃产面