宏发大厦项目可行性方案.doc

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1、【宏发大厦】项目可行性研究报告深圳市广融信集团有限公司2008年06月目录导言第1部分：国家宏观经济环境1.1经济状况前景1.2国家金融政策1.3国家房地产政策第2部分：江西省发展概况2.1区域经济分析2.2投资环境分析2.3区域房地产状况第3部分：贵溪市发展概况3.1地理位置及城市定位3.2经济指标及产业结构3・3投资环境政策3.4房地产市场状况分析3.5城市发展规划3・6项目开发契机第4部分：地块分析与发展构想4.1项目概述4.2需求及邻近度4.3项目规划及可见度4.4地块优劣势分析总结第5部分：拟建项目经营预测5・1项目开发水平预测5.2平均房价水平

2、预测5.3营运现金流预测第6部分：拟建项目价值评估6.1经济价值6.2城市价值6.3社会价值第7部分投资价值分析结论第8部分报告依据备份法律文件导言本报告选用了目前国际通行的房地产市场研究方法，在对市场进行充分调查的基础上，对贵溪市拟建【宏发大厦一泰昌苑】项目的市场可行性进行了较为全面、系统、详实的研究。报告以国家宏观经济环境为出发点，依次论述江西省、贵溪市的经济发展状况、房地产开发的最新发展态势，从宏观层面系统把握总体市场环境。在此基础上，报告对贵溪的房地产市场现状和发展规划,以及未来市场需求进行了详尽分析，并通过对拟建项目基本情况及其优劣势的分析总结，

3、得出了项目地块开发建设具有较高可行性的基本结论。为进一步对拟建项目的可行性进行论证，报告对拟建项目的开发周期、平均房价水平，以及建设营运现金流量进行了初步预测，报告最后对拟建项目的经济价值、城市价值和社会价值进行了评估和总结。第1部分国家宏观经济环境1.1经济状况前景2007年，我国国民经济继续维持高速增长态势，物价涨幅也呈加速趋势，固有的经济失衡、结构矛盾突出的问题尚未根本缓解，经济增长出现过热苗头。2008年，北京将召开奥运会、国家迎来改革开放30周年、适逢政府换届等，而面对的世界经济环境却是不确定性因素增多。经济增长将面临加速滑坡的风险，主要有五个因

4、素影响中国经济增长:第一，美国次贷危机引发全球经济增长放缓，我国出口面临较大的下行风险;第二，从紧的宏观调控政策和成本上升压力使国内投资增速逐步回落，先后爆发的自然灾害也给经济运行带来一定负面影响。第三，房地产、证券市场波动对经济增长的影响。第四，企业综合成本上升，中小企业融资困难。今年以来，原材料大幅度涨价，用工成本快速上升。为防止通货膨胀，政府实行紧缩的货币政策，2007年6次上调贷款利率，年底银行基准利率比上年同期提高了1・35个百分点，增长了20%。尤其是紧缩信贷规模，中小企业融资相当困难。浙江部分地区的民间借贷利率已超过2第五，资源性产品价格扭曲

5、，供给不足。在国际市场原油价格大幅度上涨之后，政府选择了给予成品油生产企业补贴的办法，维持相对较低的成品油价格。但由于补贴不足以抵消成本上升，全国普遍出现“油荒”。在国内原煤价格大幅度上涨之后，仍然维持相对较低的电价，导致五大发电公司全部亏损，有可能出现全国性“电荒”。广东目前已出现“开三停四”现象，部分企业重新启动自备发电机。“油荒”和独荒”增加了经济运行成本，扰乱了正常的生产经营秩序，对经济增长的影响是显而易见的。虽然有众多不利因素的存在，但从投资来看，投资需求近期虽有回落，但后期反弹压力较大。一是由于我国尚处于工业化、城市化加速阶段，京沪高铁等一系列

6、重大基础设施项目开工仍将拉动投资增长；二是目前投资回报空间仍然较大；三是灾后重建会推动固定资产投资高速增长；四是地方政府换届基本完成，投资冲动仍然较强。总体来看，未来投资仍有较大反弹的风险，对投资仍应坚持总量控制，有保有压。1.2国家金融政策2008年宏观经济政策走向已越来越清晰，瞄准当前经济社会发展中的突出问题，立足促进长远可持续发展，政策变化与制度创新相结合，经济、法律手段唱主角。2008年国家金融政策将继续以谨慎为主，随着CPI、GDP的不断攀升，我们面临“泡沫”的威胁，所以，必须将其控制在合理的范围。2008年将更多的在日常生活中得到体现，会较大幅

7、度增加对社会保障、卫生、教育、住房保障等方面的支出。要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，将防止经济增长全面过热、防止明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。1.3国家房地产政策房地产行业既是资金密集、对资金依赖、高投入、周期长、高回报的专业性很强的行业，同时也是高度依赖政策、宏观经济大势的高风险行业。房地产业的特性决定了房地产企业既存在运作过程中与之相伴随的经营方面风险，更具有来自包括金融、财政、土地、行政等方面宏观政策变化及整体宏观经济形势等方面的风险。2008,是中国房地产的敏感之年，更是中国房地产的风险之年！由于近几年的房地产高热、房价持续快速疯涨，导

8、致了房地产未来尤其是房地产未来需求、房价被透支，尤其是房价不断快速