浅议城市中低收入家庭住宅保障制度

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1、浅议城市中低收入家庭住宅保障制度　　摘要：住房问题是民生问题、社会问题，也是经济问题、政治问题。近年来，商品房市场持续升温、价格暴涨，加快保障性住房建设，确保低收入者住有所居，显得尤为重要。中共十七大明确要求，要完善我国的住房保障制度，着重解决城市中低收入群体的“住房难”问题，为社会弱势群体提供稳定、多元的公共住房保障，从而使全体人民“住有所居”。　　关键词：住宅权；住宅保障体制；租金帮助；住房金融　　中图分类号：D920.4文献标志码：A文章编号：1002-2589（2013）16-0136-02　　一、问题的提出：城市住房保障制度亟待确立　　我国城镇住房保障政策是伴随着党的“十四大”决

2、定确立社会主义市场经济体制的改革目标而逐步发展起来的。建立城市住房保障政策有其自身的理论依据和现实动因。　　（一）理论依据　　住宅权是人们享有其他权利的基础和前提，是基于人们的生存和发展所必须享有的权利。住宅权是指人们有权并有能力获得的可以满足其基本生存、发展需要的专属于其个人的房屋的权利。它可以从两方面来理解：一是从公法意义上理解，住宅权是人们基于宪法所享有的权利，是公民享有其他权利的基础。二是从私法意义上理解，住宅权是指公民的用益物权，公民可以进行排他性的占有和支配[1]。　　（二）现实动因　　1.城市人口增加与住房缺乏。随着生活水平的提高和医疗技术的发展，城市人口增长迅速，同时农业科

3、技的发展，使农村出现了剩余劳动力，他们向城市的迁移更加剧了城市人口的增加，同时城市的住房存量在一定时期是固定的，这些都直接造成了城市住房的紧张[2]。工业化-城市化-人口膨胀-“房荒”，这几乎成为世界各国城市发展过程中的必然现象。（恩格斯：《论住宅问题》）有学者曾指出；“当一个国家从农业国家向工业国家过渡的时期，大量的农村剩余劳动力将涌入城市，这个过程中住房紧张将成为我们面临的一个重大问题。”　　2.弱势群体住房问题凸显。我国的住宅体制改革改变了计划经济时期主要由国家干预解决住房问题的模式，转而建立起由市场自由调节为主、国家干预为辅的模式。但值得注意的是，住宅的商品化、私有化后，人们不能再

4、依赖国家、单位分配住房来解决住房问题。对于社会上具有一定收入的个人、家庭来说，可以通过市场购买解决其住房问题。然而，社会弱势群体，如老人、妇女、残疾人、失业者，他们缺乏在市场中获取住宅的能力与资力，解决这些人的住房问题，只有依靠国家、政府、社会的救济措施[2]59。　　二、我国现在的城市住房保障体制及存在的问题　　为改善居民的居住条件，特别是解决中低收入居民的居住问题，我国政府采取了许多住房保障措施。总结起来就是建立了以经济适用房、廉租房和住房公积金这三大政策为支撑，以税收优惠、限购政策、房贷政策为辅助的住房保障体制。这三项政策虽然在解决中低收入家庭住房问题上都发挥了一定的作用，但是政策设

5、计的不严密也使得许多人钻漏洞规避政策，违背了这些政策设计的初衷。　　（一）我国现在的城市住房保障体制　　1.经济适用房制度。经济适用房制度是由国家向房产开发商提供各项优惠政策，由开发商建造适合中低收入家庭购买居住的微利商品房。政府对经济适用房的支持主要是向开发商提供优惠的划拨土地，降低房屋建造中的土地成本，同时还实行收受优惠，同时严格控制开发商的利润率（不超过30%），确保房屋的低价位。由于开发商享受了国家给予的优惠政策，因此，国家要对开发商的销售价格进行政策干预，要求开发商开发的经济适用房销售价格必须按规定向政府履行报批手续。　　2.住房公积金制度。这是政府为解决中低收入的在职职工购买住

6、房问题所采取的一项资金帮助制度，即凡是在职职工每月按工资额的一定比例扣除一部分，同时由所在单位交纳一部分，由各级政府住房公积金储备中心予以保管登记，以供职工将来购房使用。由于我国各种所有制企业并存，因此职工的性质比较复杂。国家机关工作人员、全额拨款的事业单位、社会团体的住房公积金配套资金是由国家提供，目前企业为职工缴纳配套金额已进入企业的经营成本，也可以使其从应上缴国家的税费中分离出来。实际上公积金除个人缴纳部分，其余配套部分是由国家在承担相当一部分责任。而其他企业的住房公积金多由单位和个人负担，这种按照所有制形式来规定公积金缴纳的模式，我们有待思考。　　3.廉租房制度。廉租房制度是指向城

7、镇居民的困难群体家庭提供租金相对低廉（低于市场价格）的普通住房的制度，它主要针对那些买不起经济适用房，又没有缴纳住房公积金的低收入家庭，这种制度在城镇住房保障中应占主导地位。具体说，政府起主导作用，采用租金补贴、实物配租等不同形式，来对城镇居民中的弱势群体给予租金帮助。一般有两种方式，其一，由政府建造专门用于出租的简易型房屋，以低于市场租金的方式出租给城市弱势群体；其二，是由城镇弱势群体在房地产市场租赁房屋，政府按照弱势