“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告

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2、税收分析报告“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告近年来，XX市投资环境不断优化，经济快速发展，外来人口不断增加，房屋租赁市场空前活跃，但因税源分散隐蔽、变动频繁、税收征管难度大，纳税意识薄弱等原因，房屋租赁业税收流失比较严重。营改增后，加强房屋租赁业税源的征管，是地税部门面临的现实问题。本文以九江市房屋租赁业税收征管现状为例，探讨营改增后房屋租赁税收管理中存在的问题，及如何应对，力图以小税源撑起税收大征管，实现地方财政收入可持续增长。一、

3、九江市房屋租赁业税收政策概述及征管现状房屋出租行业涉及面广，收入隐蔽，税源零星分散，征收的税种多，但申报纳税率较低，相比九江市房屋租赁市场的总体形势和发展规模，地税局房屋租赁税收管理水平还相对滞后，房屋租赁业地方税收一直以来处于总量规模偏小的状态,与投入工作量也不成正比。（一）九江市房屋出租税收政策概述1、增值税及城建税与教育费附加、地方教育费附加：一般纳税人出租不动产，可按11%税率缴纳增值税，也可选择适用简易计税办法按5%征收率计算应纳税额；小规模纳税人和个人出租其取得的不动产（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房，应按照5%的征

4、收率减按1.5%计算应纳税额。由地税机关继续受理纳税人个人出租不动产的申报缴纳和代开增值税发票业务。城建税与教育费附加、地方教育费附加：分别按照增值税额的7%、3%、2%缴纳。2、房产税、个人所得税及印花税和城镇土地使用税优惠政策。2008年3月3日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号文件），对住房租赁的有关税收优惠政策进行了明确，自2008年3月1日起，个人出租住房用于居住的，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印

5、花税和城镇土地使用税。个人所得税计算方法与扣除标准按照原来方法执行。2016年7月初江西省地税局税政部门通知，要求全省各地上报房屋出租个人所得税预征率，按预征率征收，年终进行清算。（二）房屋租赁业征管现状以九江市全市地税系统为例，2014年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）13764.18万元，占全年入库税收的0.08%；2015年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）40310.53万元，占全年入库税收的2.24%；2016年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）21707.

6、95万元，占全年入库税收（1574924.67万元）的1.38%。以下是2014年以来我市房屋出租业营业税、房产税、个人所得税及代征的增值税的有关明细：九江市地税局房屋出租业税收统计表单位：万元项目营业税房产税个人所得税增值税税率入库税款税率入库税款税率（征收率、预征率）入库税款税率入库税款20140.01542.20.04201.840.01251.770.05290.790.1213217.840.0259.74小计332.99小计13419.68小计11.5120150.01537.730.04187.760.01253.870.056982.1

7、0.1233088.160.02510.93小计7019.83小计33275.92小计14.82016年0.0154.910.00442.890.010.360.0150.50.030.40.0473.060.012529.620.05220.860.053546.560.0120.150.0150.070.0473.720.025133.760.080.120.113.530.1217639.390.2149.41小计3551.87小计17829.33小计326.75小计221.36从九江市2014-2016三年房屋租赁业税收分税种征收情况来看，房产

8、税在主体税种中占的比重均较大。在历年的总量中都占有80%以上。从税款的总量来看，2015年税款