第3章__资产评估：方法

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1、第3章__资产评估：方法浙江财经学院会计学院内容框架§3.1市场法§3.2收益法§3.3成本法§3.4评估结果的精确性与评估方法的选择1.掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定；2.熟悉资产评估方法选择的基本依据；3.了解各种评估方法之间的关系；4.能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。基本要求和教学目标§3.1市场法一、市场法的基本含义（一）基本含义同样或类似资产近期交易价格直接比较或类比分析资产价值§3.1市场法（二）基本思路第一步，在市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价格；第二步，对被评估资产与参照物之

2、间的差异进行调整，判断被评估资产的评估值。被评估资产的评估值=参照物P±△P市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。参照物个数（三）基本原理资产的替代原理：任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。■正常的投资者P≤市场P理论基础：均衡价值论资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。二、市场法的基本前提（P54）（1）有一个充分发育活跃的公开市场；公平交易（偶然因素）（2）有可比的资产及其交易活动（技

3、术参数指标等资料是可以收集到的）。①功能上可比（用途、性能上的相同或相似，避免张冠李戴）；②市场条件可比（市场供求关系、竞争状况和交易条件等，明确评估结果的价值类型）；③适度的时间范围（时间间隔不能太长，减少调整时间因素）。三、市场比较法的基本程序（5）及有关指标（P54）（一）寻找参照物（可比、数量）1、成交价是正常交易的结果（交易地位、交易动机、交易时限）；2、至少三个交易案例（≥3）；3、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）；4、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）选择比较因素资产性质市场条件（三）指标对比、量化差异1.资产的功能

4、。社会需求、效用。2.实体特征和质量。外观、结构、役龄和规格型号等。3.市场条件。供求关系。4.交易条件。交易批量、交易动机、交易时间等。房地产：地理位置机器设备：技术机器设备（四）调整差异，确定初步评估值资产的初步评估值=参照物P±△P（五）综合分析，确定最终评估值将若干个经过调整初步评估值进行加权平均或算术平均，确定最终评估值。初步评价结果≥3→1调增调减操作程序：一个框架选择参照物比较量化差异初步评估结果最终评估结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，

5、选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、市场法中的具体评估方法（P56）（一）直接比较法评估对象价值=相同参照物合理成交价格评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或：评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n优点：简捷、便于操作缺点：可比性要求高，相同或基本相同修正系数1.现行市价法（P57）①具有现行市场价格；或②基本相同的参照物具有

6、现行市场价格。则：资产评估价值=参照物在评估基准日的现行市场价格例如，批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。2.市价折扣法（P57）以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。数学表达式：适用：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况。举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方法本身的应用，并不是严格意义上的实践运用。[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与

7、其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此，该拟快速变现资产价值为：资产评估价值＝10×（1－40％）＝6（万元）3.功能价值类比法（类比估价法）（P58）以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异，通过调整两者的功能差异估算被评估对象的价值。（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况——生产能力比例法。[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）3.功能价值

8、类比法（类比估价法）（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况——规模经济效益指数法。[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万