第2章 资产评估的基本方法

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1、[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。『答案』　　资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由

2、此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）　　【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』　资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（

3、2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』　　【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』　　300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。　　2、评估要求。评估该

4、地块2007年10月3日的公平市场交易价格。　3、评估过程。　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。　　②搜集有关的评估资料。　　A.搜集待估土地资料。　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。　交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日8价格　总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元　

5、单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2　面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。　　则各交易实例的交易情况修正率为：　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3

6、%；交易实例D：0%。④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。　评估价值＝交易实例的价值×（1＋间隔月份数×1%）　　或者说：　　评估价值/交易实例的价格＝{100×（1＋间隔月份数×1%）}/100　　交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月　　即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。⑤进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况

7、可参照表2判断。　BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分881081008　　本次评估设定待估地块的区域因素