第3章 资产评估的基本方法

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1、1第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择2第一节成本法（Thecostmethod）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性3二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损

2、耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率4（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。51、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用

3、核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。62、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。7（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。83、物价指数法如果与被估资产相类似的参照

4、物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题:物价指数法计算的是复原重置成本。94、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K10（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置

5、成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率加权更新成本＝已使用年限×更新成本（或购建成本）11（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值

6、额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）12（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少133.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）注意问题:并非每个被评估资产都需要计算经济性贬值。14（五）综合成新率及其计量1.含义资产的现

7、行价值/资产的重置权价2.计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法15三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。16第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测17二、收益法的基

8、本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1、每期收益不等额例见P452、每期收益等额18（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：方法1：例见P46方法2：历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数需注意:方法（